대구지방법원 2025타경4258. 대구 달성군 가창면 오리 582의 토지와 건물로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있고 감정평가상 실제 이용은 단독주택 및 창고입니다. 토지면적은 304.0㎡이며, 소유자는 송광수입니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.14. 설정된 대성새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 360,000,000원입니다. 같은 날 앞선 근저당권들은 말소됐고, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
권리표 자체는 비교적 단순해졌지만, 이 물건의 핵심은 권리 하나만이 아닙니다. 감정가 578,580,950원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 283,504,000원으로 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 하락폭만 보고 “싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4258 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 오리 582 · 대구광역시 달성군 가창면 헐티로10길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 창고 이용 |
| 토지 | 304.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 송광수 |
| 감정가 / 최저가 | 578,580,950원 / 283,504,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성새마을금고 / 294,959,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 대성새마을금고
2022.10.14. 기존의 현풍신용협동조합·포산신용협동조합 관련 근저당권들이 말소된 뒤, 같은 날 대성새마을금고 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.04.18. 한 차례 임의경매개시결정이 있었지만 2025.07.09. 취하되어 2025.07.11. 말소됐고, 2025.12.29. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 283,504,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 198,452,800원(감정가 34%), 4회 유찰 시 138,916,960원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 283,504,000원 | 81,265,056원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 198,452,800원 | 165,125,539원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 138,916,960원 | 223,827,877원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 낮아지고 대성새마을금고의 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 중요한 점은 이 표가 시세표가 아니라 배당·유찰 구조표라는 것입니다. 실거래 비교가 없으므로 어느 회차가 시장가 대비 싸다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 283,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,769,056원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 대성새마을금고 | 360,000,000원 | 278,734,944원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,769,056원을 제외한 278,734,944원이 대성새마을금고에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 360,000,000원 기준 미배당은 81,265,056원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 가창면 오리 ‘가창댐’ 서측 인근 오리1리 마을 내에 위치하며, 주변은 농가주택·전원주택·농경지·임야가 형성된 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택 및 창고로 이용 중입니다. 위생·급배수설비와 가스보일러 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 304.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 상수원보호구역·환경정비구역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로3류(폭 8m 미만)는 저촉되고 자연녹지지역은 접합니다.
- 공시지가. 602,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입·보증금·확정일자 여부를 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 현황에서 대조하세요.
- 도시계획시설 저촉. 일부 저촉이 감정에 반영되어 있으므로 실제 이용·증축·재건축 계획이 있다면 저촉 범위를 별도로 확인하세요.
- 상수원보호구역 등 규제. 상수원보호구역·환경정비구역·배출시설설치제한지역 등 중첩 규제가 이용가치와 향후 처분성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 감정가 할인과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 동일·유사 실거래 비교 없이 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표의 한계. 배당은 채권최고액 기준 추정이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 등기상으로는 2022.10.14. 대성새마을금고 근저당이 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 토지와 제시외 건물을 함께 취득하는 일괄매각이며, 상수원보호구역 등 여러 규제와 도시계획시설 저촉까지 함께 봐야 합니다.
또한 감정가 578,580,950원에서 2회 유찰되어 최저가가 283,504,000원까지 내려온 것은 분명하지만, 실거래 비교 없이 이 숫자를 곧바로 “시세의 절반”으로 해석해서는 안 됩니다. 권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·규제·실제 시장가격 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
