창원지방법원 2026타경10263. 창원 성산구 대방동 ‘대방대동아파트’ 106동 16층 1608호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물의 16층입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 현재 살아 있는 담보대출이 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 1992년 한국주택은행 근저당과 2010년 농업협동조합중앙회 근저당은 이미 말소됐고, 현재 매각으로 소멸하는 기준권리는 2026.03.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김동윤의 주택임차권은 그보다 앞선 2024.10.14 등기이고 전입·점유는 2022.10.11입니다.
김동윤의 임차보증금은 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가 204,000,000원보다 보증금 자체가 더 큽니다. 예상배당에서는 집행비용 3,656,000원을 먼저 제외한 뒤 김동윤에게 200,344,000원이 배당돼 14,656,000원이 미배당됩니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 현재 회차의 경제적 부담은 낙찰가 204,000,000원에 그 잔액을 더한 218,656,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10263 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 358 대방대동아파트 106동 16층 1608호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 성산구 대정로 142 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 비교 59.99㎡ · 16층 건물 중 16층 |
| 소유자 | 이양순 (2022.09.13. 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차권
현재 등기부에서 주목할 권리는 김동윤의 을구 순위 5번 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.09.20, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.10.11이고, 임차권등기는 2024.10.14입니다. 강제경매개시결정 2026.03.04보다 선행하므로 매각만으로 없어지는 구조가 아닙니다. 명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 적시돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력 확정 1명 + 미상 점유자 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동윤 | 제106동 제1608호 전부 | 215,000,000원 | 2022.10.11 / 2022.10.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 이경택 | 106동1608호 전부 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명입니다. 김동윤은 전입·점유·확정일자와 보증금이 확인되므로 대항력과 우선변제권을 판단할 수 있습니다. 반면 이경택은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이경택을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 제외할 수도 없습니다. 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 거래보다 높다
동일면적 59.99㎡의 최근 12건 평균 거래금액은 182,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 179,000,000원이고, 같은 달 12층 거래는 213,000,000원입니다. 최근 12건의 최저 거래는 164,000,000원, 최고 거래는 213,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 59.99㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 12 | 164,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 199,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 12 | 168,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 10 | 178,000,000원 |
| 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 182,416,666원 |
현재 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 111.8%입니다. 즉 임차보증금 인수를 하나도 고려하지 않더라도 경매 시작가격 자체가 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 179,000,000원과 비교해도 최저가는 위에 있습니다. 여기에 김동윤 미배당 보증금까지 더하면 현재 회차 실질 부담은 218,656,000원으로 커집니다. 따라서 이 물건을 ‘신건인데 싸다’거나 ‘유찰되면 단순히 할인된다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 김동윤 보증금 | 215,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 김동윤 보증금 중 200,344,000원이 배당되고 14,656,000원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 반대로 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 204,000,000원 | 14,656,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 163,200,000원 | 54,884,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 130,560,000원 | 87,067,840원 | 0원 |
낙찰가가 204,000,000원에서 163,200,000원, 130,560,000원으로 내려가도 김동윤에게 미배당되는 보증금이 커지면서 매수인 인수액도 14,656,000원, 54,884,800원, 87,067,840원으로 증가합니다. 대항력 임차보증금 215,000,000원이 가격구조의 바닥을 형성하는 전형적인 인수형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대방초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 위치한 아파트지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치 및 대중교통수단 통행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물의 16층 1608호. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 PVC창호 등이며 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 현장확인 한계. 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조와 제반 상황은 인근 탐문·집합건축물대장·외부관찰 등에 의한 통상 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,018,000원/㎡이고 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 단지 규모. 대동은 1,835세대, 사용승인일은 1992.09.28이며 동일 59.99㎡ 거래가 최근에도 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김동윤 보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 인수액은 14,656,000원입니다.
- 이경택 임대차 원본 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정할 수 없으므로 명세서·현황조사 및 점유관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 표면 최저가로 시세 비교 금지. 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 111.8%이고, 임차보증금 인수까지 존재합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가지만 예상 인수액은 각각 54,884,800원·87,067,840원으로 증가합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 제반 상황을 직접 조사하지 못했습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금과 시세를 봐야 한다”
이 사건은 신건 최저가 204,000,000원부터 최근 12개월 평균 182,416,666원보다 높습니다. 최신 거래 179,000,000원과 비교해도 높은 출발입니다. 여기에 보증금 215,000,000원의 대항력 임차인 김동윤이 있고, 현재 회차에서도 14,656,000원의 미배당 인수액이 예상됩니다. 유찰되면 낙찰가는 내려가지만 김동윤의 미배당 인수액은 오히려 증가합니다.
더구나 이경택은 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상의 추가 임차 리스크가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 표면 최저가 하락에 점수를 줄 수 있는 유형이 아닙니다. 현재 가격은 시세 이상, 대항력 임차권은 인수형, 추가 점유관계는 미확정. 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
