창원지방법원 2026타경10267. 김해시 삼정동 화인아트빌라 102동 8층 806호, 전용 84.13㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 공동주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 이성만이며, 2020.09.10 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2015.04.06 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당권과 2026.03.11 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체보다 먼저 확인해야 할 것은 임차인 이승태입니다. 조사된 전입일 2007.04.27은 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음” 또는 “인수액 0원”이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유·전입 유지 여부와 보증금 규모에 따라 매수인의 실질취득비용이 달라질 수 있으므로, 이 사건의 핵심은 선순위 전입자의 보증금과 권리상태를 확정하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 591-2 화인아트빌라 102동 8층 806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.13㎡ · 철근콘크리트조 10층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이성만 (2020.09.10 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 99,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 76,119,601원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.06 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 먼저
현재 등기상 핵심 권리는 2015.04.06 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 과거 김해시산림조합·흥국생명보험주식회사 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 다만 이승태의 전입일이 2007.04.27로 현 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자 미상인 선순위 전입자이므로 대항력은 ‘가능·미상’으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승태 | 2007.04.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
② 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 미확정
화인아트2차 전용 84.13㎡ 실거래는 총 8건이 확인됩니다. 전체 평균은 130,875,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 133,000,000원, 최신 거래는 2025.09의 104,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 2.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.13㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2025.06 | 84.13㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 84.13㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2024.05 | 84.13㎡ | 4 | 133,000,000원 |
| 2023.07 | 84.13㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.04 | 84.13㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2021.12 | 84.13㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.08 | 84.13㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 133,000,000원 |
현재 최저매각가 99,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%, 전체 실거래 평균의 76.0%입니다. 또한 최신 거래 104,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 다만 이 비교는 어디까지나 법원 최저가 기준입니다. 선순위 전입자의 보증금을 매수인이 승계하게 된다면 실질취득비용은 최저가 99,400,000원보다 커질 수 있으므로, 현재 단계에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,189,200원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 120,000,000원 | 97,210,800원 |
| 미배당 | - | 22,789,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액 120,000,000원을 기준으로 97,210,800원을 배당하고 22,789,200원이 미배당되는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 76,119,601원입니다. 임차인의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 배당순위와 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물의 8층 806호이며, 급배수·위생·난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 북서측 소로1류와 북동측 소로2류에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 화인아트2차는 56세대, 1990.10.27 준공이며 전용 84.13㎡ 실거래 8건이 확인됩니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계자 부재로 내부확인이 곤란해 유사물건·공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이승태의 실제 점유와 전입 유지 확인. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 현재까지 대항요건이 유지됐는지 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매수인이 승계할 금액을 현재 계산할 수 없습니다. 이 금액이 확정돼야 실질취득비용도 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 우선변제권 여부와 실제 배당순위가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 99,400,000원만으로 판단하지 말고, 임차인 승계액 확인 후 최근 12개월 평균 133,000,000원 및 최신 거래 104,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 선순위 임차인 확인이 먼저”
현재 회차의 숫자만 놓고 보면 감정가 142,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 99,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 133,000,000원의 74.7%입니다. 최신 실거래도 104,000,000원으로 최저가보다 높습니다. 그러나 이 물건은 최저가 자체가 결론이 되는 사건이 아닙니다. 2007.04.27 전입한 이승태가 2015.04.06 말소기준권리보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다. 선순위 전입자의 보증금과 대항요건이 확인된 뒤에야 99,400,000원의 최저가가 실제로 가격 경쟁력이 있는지 판단할 수 있습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 계산보다 임차인 권리 확인입니다.
