창원지방법원 2026타경10272. 성산구 사파동 95-5의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 강종일이며, 현재 등기상 말소기준권리는 2024.11.25. 파카코리아주식회사 근저당권 230,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 부경양돈협동조합 근저당 300,000,000원, 서울보증보험 가압류 250,000,000원, 남창원농업협동조합 가압류 30,477,998원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 점유·임차관계입니다. 강기훈은 2012.08.02., 김성권은 2020.05.28., 이춘임은 2022.02.28. 전입해 모두 2024.11.25. 말소기준보다 앞섭니다. 배당계산에서도 이들의 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘후순위 권리가 소멸하니 깨끗한 물건’으로 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10272 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 사파동 95-5 · 창이대로716번길 7-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 254.3㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 강종일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 489,558,500원 / 489,558,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 637,261,516원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준권리는 2024.11.25. 파카코리아주식회사 근저당권입니다. 1997년·2000년 근저당은 2016.01.21. 말소됐고, 2016년부터 2019년까지의 창원중앙새마을금고 근저당도 2024.11.13. 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서의 기준은 그 이후 새로 설정된 파카코리아 근저당입니다.
② 임차인 분석 — 8,000만원에서 끝난다고 단정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강기훈 | 지하층 전체 | 2012.08.02 | 30,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 30,000,000원 |
| 이춘임 | 201호(2층 바깥채) · 주거 | 2022.02.28 | 10,000,000원 / 200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 10,000,000원 |
| 김성권 | 202호(2층 안채) · 주거 | 2020.05.28 | 40,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 40,000,000원 |
| 손무성 | 1층 | 2022.10.14 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 추가 인수 위험 |
| 현재 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 추가 확인 필요 |
강기훈·이춘임·김성권은 모두 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 현재 배당계산에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 이 세 사람의 알려진 인수액은 80,000,000원입니다.
반면 손무성은 전입일이 2022.10.14.로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로, 단순히 ‘대항력 有’라고 확정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금 규모와 임대차 조건을 추가 확인해야 합니다. ‘현재’로 기재된 주거 점유자 역시 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 489,558,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,295,580원 |
| 인수 · 강기훈 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 이춘임 보증금 | 10,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 인수 · 김성권 보증금 | 40,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 파카코리아주식회사 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 3. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 300,000,000원 | 252,262,420원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 남창원농업협동조합 | 30,477,998원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 810,477,998원, 채권자 예상배당은 482,262,420원, 미배당액은 328,215,578원입니다. 별도로 알려진 임차보증금 80,000,000원은 경매대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 489,558,000원 | 80,000,000원 | 569,558,000원 | 328,215,578원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 391,646,400원 | 80,000,000원 | 471,646,400원 | 425,114,648원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 313,317,120원 | 80,000,000원 | 393,317,120원 | 502,347,318원 |
유찰되면 매각가격은 내려가지만 이 사건에서 계산된 알려진 임차보증금 인수 80,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 입찰가 판단도 489,558,000원·391,646,400원·313,317,120원 자체가 아니라, 각각의 매각가에 인수 부담을 합친 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 그 밖의 미상 점유관계는 이 계산에 들어가 있지 않습니다.
④ 이용상태·토지·환금성 메모
- 매각 형태. 연립/다세대 + 토지의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 단순한 공동주택 한 세대 경매와는 구조가 다릅니다.
- 지하층 이용. 목록6 지하층은 공부상 주택의 부속용도이나 현황은 사무실 및 창고로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 254.3㎡, 평지·세로장방이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,106,000원/㎡입니다.
- 용도지역·계획. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에 포함되며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 매입 메리트를 수치로 검증할 수 없습니다. 일괄매각·제시외 건물·복수 점유관계를 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 최소 569,558,000원입니다. 알려진 보증금 80,000,000원을 입찰자금과 별개로 반드시 포함해야 합니다.
- 강기훈·이춘임·김성권 인수 확인. 세 사람의 알려진 보증금 합계 80,000,000원이 배당표상 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 손무성 임대차 조건 확인. 2022.10.14. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 실제 인수액을 확정할 자료 확인이 필요합니다.
- 전입일 미상 주거 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자의 대항력과 인수 위험도 별도로 확인해야 합니다.
- 지하층 현황 확인. 공부상 주택 부속용도와 실제 사무실·창고 이용이 다르므로 점유관계와 명도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물·일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 부분의 실제 현황과 매각 포함 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하지 말고, 인수액을 포함한 총취득부담을 기준으로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.90억 낙찰”이 아니라 “최소 5.70억 취득”으로 봐야 한다
등기상 후순위 근저당·가압류가 소멸한다는 사실만 보면 단순해 보이지만, 이 사건의 핵심은 말소기준권리 이전의 임차관계입니다. 강기훈·이춘임·김성권의 알려진 보증금 80,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어가는 계산이므로, 신건 최저가 489,558,000원에 낙찰받아도 최소 실질취득은 569,558,000원입니다.
그마저도 최종 상한이라고 할 수 없습니다. 손무성은 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 별도의 주거 점유자는 전입일·보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 80,000,000원은 확인된 부담이지 전체 위험의 최대치가 아닙니다. 실거래 비교자료도 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰률이 아니라 선순위 임차관계의 실제 보증금과 승계범위를 입찰 전에 얼마나 확정하느냐입니다.
