창원지방법원 2026타경10289. 김해시 관동동 팔판마을부영그린타운3차 312동 11층 1101호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 박미복이고, 2016.01.18. 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 158,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2022.06.13. 설정된 주식회사티플레인대부의 채권최고액 13,000,000원 근저당권과 2026.03.06. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리보다 더 중요한 점은 가격입니다. 현재 회차는 감정가 100%인 신건으로 최저매각가가 150,000,000원입니다. 반면 동일 평형 최근 12개월 거래 12건의 평균은 132,833,333원, 최신 2026.08 거래가는 130,000,000원입니다. 제공된 시세지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 112.9%로, 신건 단계에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10289 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 448-1 팔판마을부영그린타운3차 312동 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 중 11층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박미복 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 115,474,928원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2016.01.18. 농협은행주식회사 근저당권이며, 해당 근저당권은 2025.11.24. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 2022.06.13. 설정된 주식회사티플레인대부 근저당권과 2026.03.06. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다
팔판마을부영그린타운3차의 동일 평형은 전용 59.99㎡대가 매칭됐고, 최근 거래 12건의 평균은 132,833,333원입니다. 단지 규모는 1,304세대, 사용승인일은 2004.05.29.입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.99㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 9 | 148,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 127,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 9 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 11 | 124,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 132,833,333원 |
최근 거래 범위는 100,000,000원~160,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 132,833,333원입니다. 현재 최저가 150,000,000원은 이 평균의 112.9%입니다. 최신 거래도 2026.08의 130,000,000원이므로, 신건 최저가를 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 158,400,000원 | 147,100,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사티플레인대부 | 13,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 171,400,000원이고, 예상 채권자 배당액은 147,100,000원, 미배당은 24,300,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관동중학교 남측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물의 11층 1101호입니다. 위생·급배수·승강기·소화·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북측 약 24미터, 서측 약 18미터 도로와 접하고 남측·동측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,308,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 팔판마을부영그린타운3차는 1,304세대이고 사용승인일은 2004.05.29.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선 확인. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 132,833,333원의 112.9%입니다. 가격 메리트는 현재 회차에서 확인되지 않습니다.
- 회차별 가격 점검. 제공된 시나리오는 현재 150,000,000원, 1회 유찰 120,000,000원, 2회 유찰 96,000,000원입니다.
- 임차관계 현장 확인. 권리자료상 임차인은 없지만 감정평가 참고사항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황을 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 신건 가정 시 채권 미배당 24,300,000원이 발생하지만 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 임차인 0명이고 매수인 인수액도 0원이며, 2016.01.18. 말소기준근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저매각가는 150,000,000원인데 최근 12개월 동일 평형 평균은 132,833,333원, 최신 거래는 130,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 112.9%인 만큼 권리는 안전하지만 신건 가격에는 시세 할인 메리트가 없다는 결론이 핵심입니다.
