창원지방법원 2026타경10370. 김해시 관동동 ‘팔판마을6단지푸르지오’ 607동 1층 104호 아파트입니다. 소유자 김문자는 2013.05.20 거래가액 208,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매의 말소기준권리는 2016.07.19 설정된 울산수산업협동조합의 채권최고액 292,500,000원 근저당권입니다. 그 뒤 등기된 삼성카드·수협은행·롯데카드·하나캐피탈·삼성화재 등의 가압류와 양산시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 채권총액이 매각대금을 크게 웃돈다는 사실과 매수인의 인수액은 별개의 문제입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션의 채권 미배당액은 243,983,370원이지만, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 즉 후순위 채권의 배당 부족을 낙찰자가 대신 갚는 구조가 아닙니다. 다만 감정평가 현장실사에서는 이해관계인이 부재해 내부를 조사하지 못했고 임대관계도 미상으로 기재돼 있어, 실제 점유관계와 내부 상태는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10370 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 448-9 팔판마을6단지푸르지오 607동 1층 104호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상면적 92.6737㎡ · 철근콘크리트조 · 18층 중 1층 |
| 소유자 | 김문자 (2013.05.20 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산수산업협동조합 / 218,056,460원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.19 울산수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 292,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원
확인된 임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수나 우선변제 후 미배당 보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2016.07.19 울산수산업협동조합 근저당권이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.07.30에는 이 근저당권이 수협엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐지만, 이는 말소기준 근저당권 자체의 권리자 변경이며 별도의 후순위 인수권리가 추가된 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 85.3%의 가격 여유, 그러나 -7.1% 하락 추세
팔판마을6단지푸르지오의 확인 실거래 12건입니다. 전체 평균은 261,875,000원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 260,227,272원, 최신 2026.08 거래는 259,000,000원입니다. 신건 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균의 85.3% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 92.67㎡ | 7 | 259,000,000원 |
| 2026.07 | 92.67㎡ | 9 | 293,000,000원 |
| 2026.06 | 92.67㎡ | 11 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 95.46㎡ | 1 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 95.46㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 95.46㎡ | 16 | 287,000,000원 |
| 2026.03 | 92.67㎡ | 3 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 91.16㎡ | 5 | 247,500,000원 |
| 2026.02 | 91.16㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 95.46㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2025.09 | 95.46㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2025.08 | 92.67㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 260,227,272원 |
가격만 보면 최저가 222,000,000원은 최근 12개월 평균 260,227,272원과 최신 거래 259,000,000원보다 낮아 신건에서도 일정한 가격 여유가 확인됩니다. 특히 1층 거래도 2026.02 91.16㎡가 230,000,000원, 2026.06 95.46㎡가 278,000,000원에 거래됐습니다. 다만 전체 시장 흐름은 최근 구간이 이전 구간 대비 -7.1%로 내려온 상태입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격 가점을 확대해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,908,000원 |
| 2. 근저당 · 울산수산업협동조합 | 292,500,000원 | 218,092,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 38,386,439원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 80,385,091원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 5,619,270원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 20,494,810원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 삼성화재해상보험주식회사 | 16,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 8,689,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,908,000원을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 가압류는 배당받지 못하는 시뮬레이션입니다. 총 미배당액은 243,983,370원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해신안초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 동류·유사형 아파트와 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 대지권 토지는 남측·서측 중로, 북측 보행자도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 기타지붕 18층 건물의 1층 104호이며, 난방시설·위생시설·급배수시설· 승강기가 설비돼 있습니다. 이용상태는 아파트입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(공동·장유지구)이며, 보행자전용도로와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,234,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장실사 시 이해관계인이 부재해 내부는 직접 조사하지 못했습니다.
- 환금성. 팔판마을6단지푸르지오는 588세대, 2005.03.25 준공 단지이며, 확인 실거래 12건의 가격 범위는 213,000,000원~293,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 260,227,272원이지만 최근 추세는 -7.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 실사도 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 260,227,272원보다 최저가 222,000,000원이 낮더라도, 최근 시장 추세가 -7.1%라는 점을 응찰가 판단에 반드시 반영해야 합니다.
- 1층 가격 검증. 본건은 1층입니다. 확인 거래 중 1층 사례는 2026.02 91.16㎡ 230,000,000원과 2026.06 95.46㎡ 278,000,000원이므로 면적·상태 차이까지 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 177,600,000원, 2회 유찰 시 142,080,000원입니다. 현재는 신건이므로 실제 유찰 여부와 다음 회차 조건을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.07.30 수협엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 배당요구·채권자 지위 등 최신 사건기록을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 관리비와 조세 관련 사항도 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력 있지만 하락장은 무시할 수 없다”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2016.07.19 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 인수도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 최저가 222,000,000원이 그대로 실질취득액입니다.
가격도 현재 데이터만 놓고 보면 긍정적입니다. 최근 12개월 평균 260,227,272원의 85.3%이고 최신 거래 259,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시장 추세가 -7.1%이고, 실거래 중 213,000,000원 사례도 존재합니다. 여기에 본건이 1층이며 내부 실사가 이뤄지지 않았다는 점까지 감안하면, 결론은 “권리는 합격, 가격도 경쟁력은 있으나 하락장과 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
