창원지방법원 2026타경10388. 김해시 부원동 부원역푸르지오아이스퀘어몰 1층 비113호입니다. 감정 이용상태는 판매시설이고 현재 휴업 중으로 조사됐으며, 매각물건명세서 비고에는 공실 상태로 적혀 있습니다. 그러나 신성통상(주)은 2014.10.14. 전입, 보증금 240,000,000원으로 조사됐고 말소기준권리인 2023.05.26. 고성농업협동조합 근저당보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 즉 공실이라는 현황만 보고 임차보증금 위험이 사라졌다고 보면 안 되는 물건입니다.
등기 흐름도 단순하지 않습니다. 2015년 신성통상주식회사의 전세권 설정과 이후 변경등기가 있고, 2019.11.07. 전세금이 140,000,000원으로 변경된 등기가 말소기준보다 앞섭니다. 예상배당에서는 이 140,000,000원이 배당되는 것으로 반영되는 한편, 별도의 임차보증금 240,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 응찰가격 판단은 25.8억만 볼 것이 아니라 인수액을 포함한 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10388 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 1043 부원역푸르지오아이스퀘어몰 1층 비113호 |
| 등기 형태 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 판매시설 · 현재 휴업중 |
| 소유자 | 주식회사동남개발 · 2023.06.15. 소유권이전 · 거래가액 1,597,940,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,580,000,000원 / 2,580,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 151,690,958원 |
| 말소기준 | 2023.05.26. 을구 7번 고성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,980,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 2026.08.24 · 창원지방법원 김해등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차·전세권을 먼저 본다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신성통상(주) 대표자:염태순 | 기타란 참조 | 240,000,000원 | 2014.10.14 | 확인 없음 | 확인 없음 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당 계산에서는 우선변제권이 없는 대항력 임차보증금으로 처리돼 배당액은 0원, 매수인 인수액은 240,000,000원으로 잡혀 있습니다. 이 보증금은 낙찰대금에서 빠져나가는 배당항목이 아니라 낙찰 이후 매수인이 별도로 떠안는 비용이므로 가격 계산에서 반드시 더해야 합니다.
③ 가격 — 최저가 25.8억이 아니라 실질취득 28.2억
현재 회차 최저매각가는 2,580,000,000원이고 매수인 인수액은 240,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득비용은 2,820,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 매각가 2,064,000,000원에 같은 인수액이 남아 2,304,000,000원, 2회 유찰 시에는 매각가 1,651,200,000원에 인수액을 더해 1,891,200,000원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 2,580,000,000원 | 0원 | 240,000,000원 | 2,820,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,064,000,000원 | 79,040,000원 | 240,000,000원 | 2,304,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 1,651,200,000원 | 487,712,000원 | 240,000,000원 | 1,891,200,000원 |
④ 시세 비교 — 182.3%지만 비교 표본 자체도 주의
제공된 거래 자료에는 부원역푸르지오 244.82㎡, 32층의 2024.07 거래 1,415,000,000원 1건이 있습니다. 최저가 2,580,000,000원은 이 거래가의 182.3%입니다. 따라서 제공된 비교지표만 보면 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
다만 대상은 아이스퀘어몰 1층 판매시설이고 비교 거래는 32층 244.82㎡ 거래입니다. 용도와 층이 다르고 최신 거래시점도 2024.07이므로, 이 한 건을 대상 상가의 직접 시세로 단정하기도 어렵습니다. 결론은 단순합니다. 182.3%라는 수치를 근거로 싸다고 볼 수 없고, 동시에 이 거래 한 건만으로 정확한 상가 적정가를 확정해서도 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,580,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,200,000원 |
| 인수 · 신성통상(주) 임차보증금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 1-4번 전세권 | - | 0원 |
| 을구 1-5번 전세권 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 고성농업협동조합 | 1,980,000,000원 | 1,980,000,000원 |
| 을구 1-2번 전세권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 431,800,000원 |
현재 회차 기준 채권 합계 2,120,000,000원은 전액 배당되는 계산이며 미배당액은 0원입니다. 다만 신성통상(주) 임차보증금 240,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑥ 등기상 추가 체크 — 전세권 변경등기와 과거 경매
- 신성통상 전세권. 2015.03.27. 전세금 240,000,000원으로 설정됐고, 2019.11.07. 변경등기에서 전세금 140,000,000원으로 변경됐습니다.
- 말소기준 전 권리. 2019.11.07. 전세권 변경등기는 2023.05.26. 말소기준보다 앞서며, 예상배당에서는 140,000,000원이 배당 대상으로 반영돼 있습니다.
- 고성농업협동조합 근저당. 2023.05.26. 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정됐고 현재 말소기준권리입니다.
- 과거 경매. 2024.10.16. 고성농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나 2026.03.17. 취하돼 2026.03.19. 말소됐습니다.
- 현재 경매. 2026.04.01. 신성통상 주식회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
- 압류. 2025.06.04. 김해세무서장 처분의 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸 판정입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 부원역푸르지오아이스퀘어몰 1층 비113호의 판매시설이며 현재 휴업 중으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 부근은 대형마트, 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준이며, 진입도로와 주차장시설도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 1층 비113호로, 급·배수·위생·승강기·소방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 일반상업지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 2,784,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거 아파트가 아니라 현재 휴업 중인 판매시설이므로, 응찰가 판단에는 상가 자체의 임대수익·공실기간·동종 점포 거래를 별도로 확인할 필요가 큽니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 240,000,000원 인수를 응찰가에 더할 것. 현재 신건 기준 실질취득은 2,820,000,000원입니다.
- 공실만 보고 임차권을 지우지 말 것. 신성통상(주)의 대항력 임차보증금이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 전세권 원본 확인. 2015년 전세권과 2019년 변경등기의 현재 효력·말소관계 및 임차보증금과의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026.04. 현황조사 당시 관리비가 약 26,234,310원 미납으로 조사됐습니다. 입찰 전 관리사무소에서 현재 체납액과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 비교거래 맹신 금지. 제공된 1,415,000,000원 거래는 2024.07·32층·244.82㎡로 대상 1층 판매시설과 조건이 다릅니다.
- 상가 가치 별도 검증. 현재 휴업 중인 판매시설이므로 실제 임대 가능 임대료, 공실 기간, 관리비, 동종 1층 점포 거래를 확인해야 합니다.
맺으며 — “공실 = 인수 0원”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 외관상 공실이라는 점입니다. 현황은 비어 있지만 권리분석상 신성통상(주)의 보증금 240,000,000원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 신건 2,580,000,000원에 낙찰받는다면 실질취득은 2,820,000,000원입니다.
가격 측면에서도 적극적인 가점을 주기 어렵습니다. 제공된 최신 거래 1건은 1,415,000,000원이고 최저가는 그 거래의 182.3%입니다. 다만 그 거래가 32층 244.82㎡이고 대상은 1층 판매시설이므로 직접 시세로 보기에는 한계가 큽니다. 즉 비교표본은 약한데 최저가는 높고, 그 위에 인수보증금·미납관리비 확인·전세권 원본대조까지 필요한 구조입니다. 신건에서의 결론은 권리와 가격 모두 보수적으로 접근하는 쪽입니다.
