창원지방법원 2026타경10406. 김해시 부곡동 월산마을부영아파트 308동 14층 1406호, 전용 80.7474㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박성주 씨로, 2022.12.07 매매를 원인으로 2023.02.02 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 102,300,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 현대카드 가압류 10,796,443원, 현대카드의 강제경매개시결정, 한국자산관리공사 가압류 44,523,601원이 순서대로 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤입니다. 따라서 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 김유미 씨도 전입일이 2023.02.08로 말소기준 2023.02.02보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10406 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부곡동 801-6 월산마을부영아파트 308동 14층 1406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.7474㎡ · 15층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 박성주 (2022.12.07 매매 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 12,775,935원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 유효한 말소기준은 2023.02.02 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 102,300,000원이고 채무자는 박성주 씨입니다. 이후 현대카드 가압류, 현대카드 강제경매개시결정, 한국자산관리공사 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·한국외환은행·한국주택금융공사·농협은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 — 전입은 있지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유미 | 미상 | 2023.02.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 145,000,000원은 최근 평균의 115.2%
월산마을3단지부영12차 동일 면적 80.75㎡의 최근 거래 12건은 102,000,000원부터 153,600,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 125,841,666원, 최신 2026.08 거래는 122,000,000원입니다. 현재 최저매각가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 115.2%로, 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.75㎡ | 9 | 122,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 8 | 134,000,000원 |
| 2026.08 | 80.75㎡ | 18 | 115,000,000원 |
| 2026.07 | 80.75㎡ | 9 | 132,500,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 13 | 153,600,000원 |
| 2026.06 | 80.75㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2026.05 | 80.75㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 13 | 126,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 15 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 80.75㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2026.03 | 80.75㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 평균 | 80.75㎡ | 12건 | 125,841,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 102,300,000원 | 102,300,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,796,443원 | 10,796,443원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국자산관리공사 | 44,523,601원 | 29,073,557원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 157,620,044원 중 142,170,000원이 배당되고, 미배당은 15,450,044원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 142,170,000원 | 15,450,044원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 44,044,044원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 66,890,444원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해부곡초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 15층 건물의 14층 1406호입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·바닥난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 광대로, 남서측 중로, 북서측 소로, 북동측 보행자전용도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 단지. 월산마을3단지부영12차는 680세대, 2002.10.29 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 125,841,666원의 115.2%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 임차 조건 확인. 김유미 씨의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 명세서에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부확인이 불가능했습니다. 응찰 전 내부 이용상황과 관리상태를 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 미달 확인. 현재 가정가에서도 한국자산관리공사 채권 일부가 미배당되고 채권자 전체 미배당액은 15,450,044원입니다. 다만 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 유찰 이력 참고. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.2회입니다. 현재 신건 가격을 최근 실거래와 함께 비교해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.24입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 부담
이 사건은 권리와 가격의 평가가 분명히 갈립니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고, 이후 현대카드·한국자산관리공사의 권리는 매각으로 소멸합니다. 김유미 씨 역시 말소기준 뒤 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
반면 신건 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 125,841,666원의 115.2%이고, 최신 거래 122,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.2회인 만큼 현재 회차에선 ‘권리가 깨끗하다’는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수 없습니다. 권리는 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 응찰가격입니다.
