창원지방법원 2026타경10435. 상남시장 씨동 2층 237호로, 공부상 판매 및 영업시설입니다. 현재 소유자는 김명련이며, 말소기준권리는 2016.06.23. 설정된 창원중앙새마을금고 근저당 채권최고액 149,500,000원입니다. 이후 설정된 창원중앙새마을금고 근저당 36,000,000원, 경남신용보증재단 가압류 23,365,659원, 국가 압류, 2026년 임의경매개시결정, 부경양돈협동조합 가압류 158,260,449원은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 하명호(토박이 식육점)로 조사됐습니다. 보증금 10,000,000원, 월차임 200,000원이고 전입일은 2024.06.12.입니다. 말소기준일인 2016.06.23.보다 늦기 때문에 대항력은 없으며 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 본건과 본건 외 258호를 경계벽 없이 하나의 점포로 사용 중이므로, 낙찰 후 실제 인도 범위와 점포 분리 상태는 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10435 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 상남동 16 제씨동 제2층 제237호 |
| 건물 / 이용상태 | 상남시장 씨동 · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 중 2층 · 공부상 판매 및 영업시설 |
| 소유자 | 김명련 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 등기상 핵심은 2016.06.23. 창원중앙새마을금고 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2021.04.30. 창원중앙새마을금고의 후순위 근저당, 2024.04.03. 경남신용보증재단 가압류, 2025.03.17. 국가 압류, 2026.04.06. 임의경매개시결정, 2026.07.01. 부경양돈협동조합 가압류가 모두 후순위입니다. 과거의 압류·가압류·근저당 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금 승계 없음
| 점유자 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하명호(토박이 식육점) | 전체 | 2024.06.12 | 10,000,000원 | 200,000원 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
전입일 2024.06.12.은 말소기준권리 2016.06.23.보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 그것이 매수인의 보증금 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준이 없어 신건 가격의 유불리는 미정
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가와 같은 269,000,000원의 신건 최저가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 215,200,000원, 2회 유찰 172,160,000원으로 내려갑니다. 다만 이 역시 시세와의 직접 비교값은 아니므로, 낮아진 최저가 자체만으로 저평가라고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 1. 근저당 · 창원중앙새마을금고 | 149,500,000원 | 149,500,000원 |
| 2. 근저당 · 창원중앙새마을금고 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 23,365,659원 | 23,365,659원 |
| 4. 가압류 · 부경양돈협동조합 | 158,260,449원 | 55,568,341원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 367,126,108원 중 현재 회차 예상배당은 264,434,000원으로, 미배당액은 102,692,108원입니다. 부경양돈협동조합 가압류에서 미배당이 발생하지만, 이는 후순위 채권자의 배당 부족이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 판매 및 영업시설이며 상남시장 씨동 2층 237호입니다.
- 주위환경. 근린생활시설·업무시설·오피스텔·시장 등이 위치한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생시설·승강기·소화전·주차장 등 제반설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,602,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·북동측·남동측·남서측으로 각각 도로와 접하고, 토지 정보상 중로각지입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·시장·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 237호와 258호 사이 경계벽이 없이 하나의 식육점으로 이용되는 상태를 직접 확인하고, 낙찰 목적물의 물리적 범위를 점검하세요.
- 임차인 확인. 하명호의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 신건 최저가 269,000,000원이 적정한지 별도 상권·점포 시세 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 102,692,108원 발생해도 이를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·경계 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 이 물건의 승부처는 현장과 가격
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2016.06.23. 창원중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 소멸하며, 임차인 하명호도 후순위 전입이라 보증금 승계가 없습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 안전성과 투자 매력은 별개입니다. 237호가 258호와 경계벽 없이 하나의 점포로 이용되고 있고, 신건 최저가 269,000,000원을 비교할 실거래 시세도 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격과 현장은 확인 후 결정”으로 보는 것이 적절합니다. 1회 유찰 시 215,200,000원, 2회 유찰 시 172,160,000원으로 내려가더라도 실제 시장가 확인 없이 단순히 싸졌다고 판단해서는 안 됩니다.
