창원지방법원 2026타경10443. 김해 관동동 ‘팔판마을부영그린타운8차’ 203동 1층 102호, 전용 84.79㎡대 아파트입니다. 현재 소유자는 김삼용이고 2025.02.18 증여로 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.04.07 주식회사정아파이낸스대부 명의의 채권최고액 90,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 뒤이어 김창민의 가압류와 강제경매개시결정이 들어왔으므로 등기 순위상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
가격은 한 방향으로만 보면 안 됩니다. 최저가 170,000,000원은 동일 면적의 최근 12개월 평균 175,454,545원보다 낮고, 제공된 비율도 96.9%입니다. 반면 가장 최신인 2026.06 거래는 155,000,000원입니다. 따라서 전체 평균이나 최근 12개월 평균만 근거로 “시세보다 확실히 싸다”라고 단정하기 어렵습니다. 특히 대상 물건이 1층이라는 점까지 감안하면 최신 실거래와 개별 층 거래를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 관동동 448-3 팔판마을부영그린타운8차아파트 203동 1층 102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.79㎡대 · 15층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김삼용 (2025.02.18 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 62,213,434원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2025.04.07 주식회사정아파이낸스대부 근저당권 90,000,000원입니다. 2025.04.14 설정된 근저당권부채권 질권은 이 근저당권부 채권에 붙은 후속 권리이고, 2025.06.26 김창민 가압류 66,517,631원과 2026.04.06 강제경매개시결정도 말소기준보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
과거 국민은행 근저당권, 중소기업은행 근저당권, 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유권 이후 살아 있는 담보권 중 핵심은 2025년 정아파이낸스대부 근저당입니다. 등기 자체는 복잡해 보이지만 실제 낙찰자 기준으로는 말소기준 이후 후순위 권리 정리라는 비교적 전형적인 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 아래지만, 최신 거래보다는 높다
동일 단지 ‘팔판마을부영그린타운8차’의 전용 84.79㎡ 실거래입니다. 단지는 224세대, 사용승인일은 2005.02.22이고, 대상 면적과 실거래 면적이 일치합니다. 전체 12건 평균은 174,750,000원, 최근 12개월 11건 평균은 175,454,545원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.79㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 7 | 178,000,000원 |
| 2026.05 | 84.79㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 84.79㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 8 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 84.79㎡ | 11 | 177,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 13 | 163,000,000원 |
| 2025.11 | 84.79㎡ | 9 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 13 | 205,000,000원 |
| 2025.04 | 84.79㎡ | 1 | 167,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 175,454,545원 |
최저가 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.9%, 전체 실거래 평균의 97.3%입니다. 평균만 보면 소폭 낮습니다. 그러나 최신 거래인 2026.06의 155,000,000원보다는 높은 가격이고, 과거 1층 거래도 2025.04 167,000,000원이 확인됩니다. 따라서 신건 170,000,000원에 대해 강한 가격 할인이나 확실한 저가 매수 구간으로 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,180,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사정아파이낸스대부 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김창민 | 66,517,631원 | 66,517,631원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김창민 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 10,302,369원 |
170,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,180,000원, 정아파이낸스대부 90,000,000원, 김창민 가압류 66,517,631원이 배당되고 10,302,369원이 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 23,221,631원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 50,040,831원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 그 부족액이 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 1회 유찰 가정에서는 미배당 23,221,631원, 2회 유찰 가정에서는 50,040,831원이 발생하지만 매수인 인수는 두 경우 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 회차가 내려갈 경우 가격 측면은 유리해질 수 있으나, 점유·임대관계 확인 필요성은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 관동동 관동중학교 남동측 인근. 주변은 동유형 아파트단지와 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 위치와 대중교통수단 통행횟수 등을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 1층 102호이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 아파트 부지는 북측과 동측으로 대로에 접하고 서측으로 보행자전용도로와 접합니다. 토지 이용상황은 아파트입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 보행자전용도로 등에 접합니다. 공시지가는 1,362,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 224세대, 2005.02.22 사용승인 단지입니다. 동일 면적 거래가 150,000,000원부터 205,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 큰 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 현장조사가 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 전입·점유자를 입찰 전에 대조하세요.
- 가격 기준은 최신 거래까지. 최근12개월 평균 175,454,545원만 보지 말고 최신 2026.06 거래 155,000,000원과 1층 2025.04 거래 167,000,000원을 함께 확인하세요.
- 신건 프리미엄 경계. 현재는 감정가와 최저가가 모두 170,000,000원입니다. 확실한 할인 구간이 형성된 회차는 아닙니다.
- 배당액과 사건 청구액 대조. 사건 청구액은 62,213,434원이고 등기상 김창민 가압류 청구금액은 66,517,631원입니다. 실제 채권·배당요구 범위는 원문 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당권부채권 질권 확인. 2025.04.14 경기대부리조트주식회사 명의 질권 설정이 있으므로 배당관계와 말소처리를 매각물건명세서 및 등기 원문에서 최종 확인하세요.
- 내부상태 확인. 폐문부재로 내벽·천정·바닥 등 내부구조와 제반 상태가 직접 조사되지 않았습니다. 수리비 변수까지 감안해 응찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난하지만 가격과 점유 확인이 승부처
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2025.04.07 정아파이낸스대부 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 강제경매는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 신건 가격 170,000,000원에 곧바로 높은 점수를 주기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균 175,454,545원보다는 낮지만, 최신 거래 155,000,000원보다 높고 대상 물건이 1층입니다. 여기에 현장조사 폐문부재와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 합격권, 신건 가격은 보수적으로, 점유관계는 반드시 재확인”입니다.
