창원지방법원 2026타경10461. 창원 성산구 대방동 성원남산3차아파트 310동 911호, 전용 47.97㎡ 아파트입니다. 이 사건은 후순위 가압류가 복잡해서 위험한 물건이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 주택임차권이 존재하기 때문에 매수인의 부담이 커지는 물건입니다. 김민아의 임대차계약은 2022.06.11., 확정일자는 2022.07.07., 전입·점유개시는 2022.08.09.이고 보증금은 132,000,000원입니다. 이후 2024.07.04. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
현재 말소기준권리는 2024.09.03. 한화생명보험주식회사의 가압류입니다. 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 모두 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현 최저매각가 125,000,000원을 전액 낙찰대금으로 가정해도 집행비용 2,550,000원 때문에 임차인에게 돌아가는 배당은 122,450,000원에 그치고, 남은 9,550,000원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10461 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 355 성원남산3차아파트 310동 9층 911호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.97㎡ · 철근콘크리트조 20층 건물 중 9층 |
| 현재 소유자 | 차경진 · 2023.05.19. 매매 · 거래가액 127,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 132,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
2005년 국가보훈처 관리 근저당과 금지사항등기는 이미 말소됐고, 현재 권리분석에서 승계되는 핵심은 김민아의 주택임차권입니다. 2024.09.03. 한화생명보험주식회사 가압류, 2025.07.22. 신용보증기금 가압류, 2026.04.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 채권을 떠안는 구조는 아니지만, 선순위 임차보증금 미배당액을 인수하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민아 | 310동 911호 전부 · 주거(임차권등기) | 132,000,000원 | 2022.08.09. | 2022.07.07. | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 |
배당요구는 2024.07.04. 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로, 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세 이상
성원남산3차 유사면적의 최근 거래 12건 평균은 105,958,333원입니다. 신건 최저가 125,000,000원은 이 최근 12개월 평균의 118.0%입니다. 최신 거래는 2026.08. 110,000,000원으로, 최저가 자체가 이미 최신 거래보다 높습니다. 여기에 임차보증금 미배당액 9,550,000원이 추가되므로 실제 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 134,550,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.97㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2026.08 | 47.97㎡ | 18 | 102,000,000원 |
| 2026.08 | 49.68㎡ | 18 | 117,000,000원 |
| 2026.08 | 47.97㎡ | 16 | 121,000,000원 |
| 2026.07 | 47.97㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.07 | 47.97㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 47.97㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.06 | 47.97㎡ | 16 | 88,000,000원 |
| 2026.06 | 47.97㎡ | 8 | 116,000,000원 |
| 2026.06 | 47.97㎡ | 12 | 126,000,000원 |
| 2026.06 | 47.97㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 47.97㎡ | 13 | 93,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 105,958,333원 |
④ 유찰 시나리오 — 실질취득이 거의 고정된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 125,000,000원 | 9,550,000원 | 134,550,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 100,000,000원 | 34,200,000원 | 134,200,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 80,000,000원 | 53,840,000원 | 133,840,000원 |
즉 이 사건은 1회, 2회 유찰로 최저가가 크게 떨어져 보여도 매수인의 총부담은 거의 줄지 않습니다. 보증금 132,000,000원이 가격의 사실상 하한 역할을 하고, 배당에서 집행비용이 먼저 빠지기 때문에 각 회차의 권리상 실질취득은 보증금 수준을 오히려 웃돕니다. 최근 12개월 평균 105,958,333원과 최신 거래 110,000,000원을 모두 상회하므로 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 김민아 보증금 | 132,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 18,737,315원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 13,895,285원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 132,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 김민아의 보증금 중 122,450,000원이 배당되고 9,550,000원이 남는 가정입니다. 이 미배당액이 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 성산구 대방동 성원남산3차아파트 310동 9층 911호로, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 성원남산3차는 2,414세대이며 준공일은 1992.11.24.입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 북측·동측·서측으로 대로3류, 남측으로 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 나라유치원 상대·절대보호구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 볼 것. 신건 기준 125,000,000원에 9,550,000원 인수가 더해져 권리상 실질취득은 134,550,000원입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 100,000,000원에 인수 34,200,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 80,000,000원에 인수 53,840,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김민아의 보증금 132,000,000원이 배당에서 전액 변제되는지 최종 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 권리 순위 원본 대조. 전입 2022.08.09., 확정일자 2022.07.07., 임차권등기 2024.07.04., 말소기준 가압류 2024.09.03.의 선후관계를 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”
이 물건을 125,000,000원짜리 신건 아파트로 보면 판단이 틀어집니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 132,000,000원이고, 신건에서도 9,550,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 신건 실질취득은 134,550,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰입니다. 낙찰가가 100,000,000원, 80,000,000원으로 내려가도 인수액은 34,200,000원, 53,840,000원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 인수로 되돌아와 총부담이 거의 줄지 않는 구조입니다. 최근 12개월 평균 105,958,333원, 최신 거래 110,000,000원과 비교하면 가격상 우위도 없습니다. 권리는 명확하지만, 그 명확한 권리 때문에 가격 메리트가 사라지는 물건입니다.
