창원지방법원 2026타경10480. 창원시 의창구 동읍 ‘창원1차비룡벨로스텔라’ 12층 1202호, 전용 48.7657㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기상 현재 소유자는 대한디앤씨주식회사입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 과거 신탁과 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.07.19 창원시 압류입니다. 그런데 임차인 박상희의 전입·점유개시일은 2020.01.23로 더 빠릅니다.
박상희는 2019.06.07 임대차계약 후 2020.01.23 전입·점유했고, 2021.06.07 보증금을 90,000,000원 증액해 총 보증금이 120,000,000원이 됐습니다. 확정일자는 2021.07.06, 주택임차권등기는 2025.09.22입니다. 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10480 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 1202호 · 도로명 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 48.7657㎡ · 14층 건물 내 12층 1202호 |
| 소유자 | 대한디앤씨주식회사 · 2018.04.27 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상희 / 120,445,100원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 빠르다
과거 2018.04.27 설정된 근저당과 신탁은 2020.07.28 및 2021.07.20에 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리관계에서는 2023.07.19 창원시 압류가 말소기준이며, 이후 2025.05.27 국 압류와 2026.04.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 보증금 미변제 부분의 인수 문제는 별도로 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박상희 주거 · 임차권등기 | 제12층 제1202호 전부 | 2020.01.23 2021.07.06 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당 0원 보증기관 승계 없음 배당요구 2025.09.22 · 미변제 보증금 매수인 인수 |
박상희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 또한 같은 이름의 박상희가 이 경매의 신청채권자이고 청구금액은 120,445,100원입니다. 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있으므로, 임차보증금 120,000,000원과 신청채권 120,445,100원의 관계 및 원인채권이 무엇인지 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 시세보다 높다
창원1차비룡벨로스텔라는 39세대, 2018.03.30 준공이며 비교 면적은 48.7657㎡입니다. 같은 면적대 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균 127,633,333원보다는 최근 12개월 평균 141,500,000원과 최신 거래 144,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 41.6% 높은 추세로 집계되어 전체 평균은 현재 비교 기준으로 쓰기보다 과거 낮은 거래가가 섞인 참고값에 가깝습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 48.77㎡ | 7 | 144,000,000원 |
| 2023.01 | 48.77㎡ | 7 | 139,000,000원 |
| 2022.08 | 48.77㎡ | 7 | 99,900,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.7657㎡ | 2건 | 141,500,000원 |
현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.5%이고, 최신 거래 144,000,000원보다도 높습니다. 즉 임차보증금 인수를 빼고 최저가만 비교해도 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 여기에 현재 산정상 매수인 인수액 120,000,000원을 더하면 실질 부담은 265,000,000원까지 올라갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 인수 · 임차인 박상희 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 박상희 | 120,445,100원 | 120,445,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,724,900원 |
현재 회차 산정에서는 신청채권자 박상희의 청구액 120,445,100원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 21,724,900원입니다. 동시에 임차보증금 120,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산돼 있습니다. 임차인과 신청채권자가 모두 박상희이므로 두 채권의 관계와 실제 인수잔액은 입찰 전 원문 대조가 필수입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 집합건물이며 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 14층 건물 내 12층 1202호입니다.
- 입지. 창덕중학교 북측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측으로 폭 25m~30m의 대로3류와 접합니다.
- 토지·규제. 대지권 목적 토지는 평지이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 근린상업지역·제1종일반주거지역이고 공시지가는 917,800원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역이 포함되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 시설돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 39세대, 2018.03.30 준공이며 실거래 표본은 3건입니다. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 10.3회여서 재매각·환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 확정. 박상희의 보증금 120,000,000원, 전입일 2020.01.23, 확정일자 2021.07.06, 임차권등기 2025.09.22 및 배당요구 사실을 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금의 관계 확인. 임차인 박상희와 신청채권자 박상희가 동일한 이름이고 청구금액은 120,445,100원입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 원인채권과 실제 잔존 보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 최저가만 시세와 비교하지 않기. 현재 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 141,500,000원의 102.5%입니다. 현재 회차에는 최저가만으로도 가격 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 후에도 인수형 계산 적용. 1회 유찰 116,000,000원, 2회 유찰 92,800,000원처럼 낙찰가가 보증금 120,000,000원 아래로 내려가면 실질취득 부담을 낙찰가 하나로 판단하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사는 폐문부재로 정확한 내부 확인이 어려웠습니다. 입찰 전 내부 이용상황과 관리상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.24이며, 매각기일은 2026.08.26입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 원문을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “145,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 표면 가격은 145,000,000원이지만 권리분석의 중심은 대항력 임차인입니다. 박상희의 전입·점유일 2020.01.23은 말소기준 압류 2023.07.19보다 빠르고, 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 배당 산식대로라면 인수액은 120,000,000원입니다.
가격도 유리하지 않습니다. 최저가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 141,500,000원의 102.5%이고 최신 거래 144,000,000원보다 높습니다. 현재 회차에서는 인수액을 합친 실질 부담이 265,000,000원에 이르므로 “신건이라 아직 비싸다” 수준이 아니라, 인수 구조를 해소하거나 정확히 재산정하지 않는 한 시세 비교 자체가 불리한 물건입니다. 게다가 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수가 10.3회입니다. 결론은 권리 위험 높음·현재 가격 메리트 없음·임차인과 신청채권자의 채권 관계 확인이 입찰 전제입니다.
