대구지방법원 2025타경31088. 달서구 월성동 태왕아너스월성 102동 26층 2605호 아파트입니다. 감정가는 536,000,000원인데 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 262,640,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 같은 면적 129.13㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 479,666,666원, 최신 거래는 2026.05의 465,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가 자체는 최근 시세보다 상당히 낮은 구간입니다.
다만 이 사건을 단순히 “반값 아파트”로만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 거래가 과거 표본보다 -2.8% 낮아 가격 흐름이 하락 방향이고, 권리 쪽에서는 말소기준권리가 2022.03.11 상상인저축은행 근저당으로 계산돼 있으나, 을구에는 2020.09.04 삼성생명보험 근저당과 2025.06.09 한국자산관리공사로의 이전 기재가 함께 나타납니다. 제공된 시뮬레이션은 인수 0원으로 계산하지만, 이 부분은 원본 등기에서 현재 효력을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31088 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 585 태왕아너스월성 102동 26층 2605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정 이용상태 아파트 · 철근콘크리트구조 · 30층 중 26층 |
| 소유자 | 이상민 · 2017.10.29 매매 · 거래가액 505,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 536,000,000원 / 262,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 194,864,440원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.11 · 을구 12번 · 주식회사상상인저축은행 · 채권최고액 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 원본 대조 포인트는 남는다
제공된 권리계산의 말소기준은 2022.03.11 상상인저축은행 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 등 압류와 현대카드·신용보증기금·롯데카드·대구신용보증재단·전북은행·토스뱅크 등 다수의 가압류, 그리고 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 계산돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 점유·임차 — 신고된 임차인은 없지만 ‘미상’을 안전으로 단정하지 말 것
| 임차인 신고 | 임차인 없음 |
|---|---|
| 감정평가 임대관계 | 미상 |
| 현장 확인 상황 | 거주인 폐문부재 |
| 매수인 인수 계산 | 0원 |
임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 거주인 폐문부재로 내부 구조와 상태도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 “임차인 신고 없음”을 곧바로 “점유·명도 리스크 없음”으로 바꿔 읽으면 안 됩니다. 입찰 전 전입·점유 현황과 실제 거주자를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 54.8% 가격 간격은 크지만 시장은 -2.8% 하락
태왕아너스월성은 499세대, 준공일 2007-01-31의 아파트입니다. 비교 면적은 129.13㎡이며, 최근 12개월 거래는 6건입니다. 전체 12건 평균 486,500,000원보다 최근 12개월 평균 479,666,666원을 가격 판단의 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 과거 표본 대비 -2.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 129.13㎡ | 26 | 465,000,000원 |
| 2026.03 | 129.13㎡ | 20 | 540,000,000원 |
| 2025.11 | 129.13㎡ | 26 | 478,000,000원 |
| 2025.07 | 129.13㎡ | 23 | 480,000,000원 |
| 2025.06 | 129.13㎡ | 25 | 460,000,000원 |
| 2025.06 | 129.13㎡ | 6 | 455,000,000원 |
| 2025.04 | 129.13㎡ | 20 | 400,000,000원 |
| 2024.07 | 129.13㎡ | 22 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 129.13㎡ | 8 | 525,000,000원 |
| 2023.11 | 129.13㎡ | 12 | 510,000,000원 |
| 2023.10 | 129.13㎡ | 20 | 530,000,000원 |
| 2023.09 | 129.13㎡ | 25 | 525,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 129.13㎡ | 6건 | 479,666,666원 |
최신 거래인 2026.05의 26층 거래가는 465,000,000원입니다. 현재 경매 최저가 262,640,000원은 최근 12개월 평균의 54.8%입니다. 제공된 배당 계산처럼 인수액이 실제로 0원으로 확정된다면 실질취득 기준도 262,640,000원이므로 가격 측면의 간격은 분명합니다. 다만 최근 시장 추세가 -2.8%이므로 과거 전체 평균 486,500,000원만 보고 가격 가점을 크게 주기보다는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,476,960원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 10,715,720원 | 10,715,720원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 552,000,000원 | 31,447,320원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 48,639,721원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 대구신용보증재단 | 80,750,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 전북은행 | 33,054,310원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 16,526,945원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 김현준 | 21,104,241원 | 0원 |
| 10. 갑구 16번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,552,517원 | 0원 |
| 11. 갑구 17번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 84,795,813원 | 0원 |
| 12. 갑구 19번 가압류 · 신한카드주식회사 | 19,040,314원 | 0원 |
| 13. 갑구 20번 가압류 · 근로복지공단 | 14,226,040원 | 0원 |
| 14. 갑구 21번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 61,992,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,165,398,301원 중 예상 배당액은 258,163,040원, 미배당액은 907,235,261원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 계산은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수 계산은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 262,640,000원 | 258,163,040원 | 907,235,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,848,000원 | 180,474,128원 | 984,924,173원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 128,693,599원 | 126,091,889원 | 1,039,306,412원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 관련 배당 계산이 충족으로 표시되지만, 3회 유찰 시 180,474,128원, 4회 유찰 시 126,091,889원으로 줄어 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 각 회차에서 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조암초등학교 남측 인근. 대단위 아파트단지와 상가·학교 등이 형성된 아파트지대로 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성 등 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 30층 중 26층. 위생·급배수·승강기·소방설비와 지역난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 왕복2차선, 북동측 왕복3차선, 남동측 및 남서측 일부 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 공시지가 2,510,000원/㎡ · 공부와의 차이 없음.
- 환금성 참고. 499세대, 준공일 2007-01-31. 동일 면적 실거래 12건의 전체 범위는 400,000,000원~540,000,000원이며 최신 거래는 465,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 을구 8·8-1 원본 대조. 삼성생명보험 근저당과 한국자산관리공사 이전 기재의 현재 효력 및 말소 상태를 확인한 뒤 말소기준을 확정하세요.
- 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상·거주인 폐문부재입니다. 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 순서와 금액이 변할 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 486,500,000원보다 최근 12개월 평균 479,666,666원과 최신 거래 465,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -2.8%입니다. 현재 최저가가 낮더라도 시장 방향을 무시한 상향 응찰은 경계해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 거주인 폐문부재로 내부 구조·마감상태를 직접 확인하지 못한 부분이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 좋다. 다만 권리 확인을 끝낸 뒤 들어간다”
이 사건의 강점은 숫자로 분명합니다. 536,000,000원 감정가가 2회 유찰되어 262,640,000원, 감정가 49%까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 평균 479,666,666원 대비 54.8%입니다. 최신 2026.05 거래도 465,000,000원입니다. 제공된 배당 계산상 매수인 인수는 0원이라, 이 전제가 확정되면 가격 경쟁력은 충분히 설명됩니다.
다만 권리분석의 마지막 문장은 아직 “완전 깨끗”이 아니라 “원본 대조 후 확정”입니다. 2020년 삼성생명보험 근저당과 2025년 한국자산관리공사 이전 기재, 임대관계 미상·폐문부재, 국세·지방세 압류 5건을 확인해야 합니다. 여기에 최근 시장 추세도 -2.8%입니다. 결론은 가격은 합격권, 권리는 확인 조건부. 원본 등기와 점유·세금 확인에서 문제가 없다면 현재 회차의 가격 간격이 이 물건의 가장 큰 장점입니다.
