창원지방법원 2026타경10497. 김해시 대청동 갑오마을8단지푸르지오 802동 11층 1102호 아파트입니다. 현재 등기상 핵심은 2021.06.09. 설정된 주식회사고려저축은행 근저당권 447,200,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 뒤의 고려저축은행 추가 근저당권 39,000,000원, 2026년 국 압류, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 420,000,000원인데, 같은 면적의 최근 12개월 실거래 6건 평균은 398,000,000원, 최신 거래는 410,000,000원입니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 6.9% 낮은 흐름이라는 점까지 감안하면 전체 12건 평균 412,750,000원보다도 최근 시세를 우선해 판단하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 대청동 320-2 갑오마을8단지푸르지오 802동 11층 1102호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 22층 건물 내 11층 1102호 · 사용승인일 2005.01.21 |
| 시장 비교면적 | 158.086㎡ · 동일 면적 거래 매칭 |
| 소유자 | 정웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에프에스비2512유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 395,600,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.06.09. 주식회사고려저축은행 근저당권 447,200,000원입니다. 2022.02.21. 같은 금융기관이 추가로 설정한 근저당권 39,000,000원과 2026.02.09. 국 압류, 2026.04.15. 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 최종 대조하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 3.98억보다 신건 4.20억이 높다
시장 비교자료의 동일 면적은 158.09㎡입니다. 가격 메리트는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해 판단했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 158.09㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 158.09㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 158.09㎡ | 8 | 405,000,000원 |
| 2025.10 | 158.09㎡ | 8 | 405,000,000원 |
| 2025.09 | 158.09㎡ | 8 | 378,000,000원 |
| 2025.06 | 158.09㎡ | 13 | 370,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 158.09㎡ | 6건 | 398,000,000원 |
최근 12개월 거래는 370,000,000원~420,000,000원 범위이고 평균은 398,000,000원입니다. 신건 최저가 420,000,000원은 이 평균의 105.5%입니다. 최신 2026.05 거래 410,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사고려저축은행 | 447,200,000원 | 413,400,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사고려저축은행 | 39,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 486,200,000원 중 예상 배당액은 413,400,000원, 미배당은 72,800,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 6,600,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시장자료 기준)
- 입지. 대청고등학교 남서측 인근이며 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다. 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 22층 건물이며 사용승인일은 2005.01.21입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 약 35m 내외 포장도로와 연결된 진입로가 있고, 북동측에는 폭 약 8m 내외 보행자전용도로가 위치합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 중점경관관리구역 관련 지정이 있습니다. 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 단지는 304세대, 비교면적 158.09㎡ 거래자료가 확인됩니다. 최근 12개월 6건 평균은 398,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 프리미엄 경계. 420,000,000원은 최근 12개월 평균 398,000,000원의 105.5%입니다. 현재 가격을 할인 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.05의 410,000,000원입니다. 현재 최저가가 이보다 10,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.9% 낮으므로 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만으로 상한가를 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 점유관계 원본 대조. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성은 현황조사·매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2026.02.09. 국 압류가 등기돼 있습니다. 등기상 후순위 소멸 판정과 별개로 당해세 등 배당 우선순위는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 336,000,000원, 2회 유찰 시 268,800,000원입니다. 실제 매각조건과 차기 최저가는 법원 공고를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무겁지 않지만 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준은 2021.06.09. 고려저축은행 근저당권이고, 뒤의 추가 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 가격입니다. 신건 420,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 398,000,000원보다 22,000,000원 높고, 최신 거래 410,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 흐름이 -6.9%라는 점을 더하면 현재 회차에서 가격 가점을 줄 이유는 없습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 실제 응찰은 점유관계와 조세채권을 다시 확인하고 최근 실거래 이하의 안전마진이 확보되는지를 중심으로 판단할 사건입니다.
