창원지방법원 2026타경10506. 진해구 남문동 진해남문코아 제1동 1층 105호입니다. 감정 이용상태는 소매점(상호: 휴대폰 아울렛), 토지 이용상태는 상업용 건부지로 조사됐고, 매각물건명세서 비고에는 현재 공실 상태로 적혀 있습니다. 소유자는 권지형·배수주가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다.
권리의 출발점은 2019년 1월 11일 경남은행의 채권최고액 797,500,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 주식회사제이투의 전세권 50,000,000원과 각종 압류·가압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10506 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 남문동 1242-8 진해남문코아 제1동 제1층 제105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점(상호: 휴대폰 아울렛) · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 105호 |
| 소유자 | 권지형 2분의 1 · 배수주 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 686,000,000원 / 686,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 797,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.01.11. 을구 1번 경남은행 근저당입니다. 뒤이어 2019.09.19. 주식회사제이투가 건물전부에 전세금 50,000,000원의 전세권을 설정했지만 말소기준보다 뒤입니다. 데이터상 이 전세권 역시 매각으로 소멸하며, 신건 예상배당도 0원으로 잡혀 있습니다.
압류·가압류도 말소기준 이후입니다. 경남신용보증재단 47,080,000원, 서울보증보험주식회사 206,418,096원, 근로복지공단 10,304,390원의 가압류를 비롯해 국·김해시·국민건강보험공단·동래구·창원시 명의 압류가 이어졌습니다. 현재 경매개시결정은 2026.04.16. 등기됐고 채권자는 케이에프지이삼일이유동화전문유한회사, 양도인은 주식회사 경남은행입니다.
② 가격·용도 — 신건 6.86억, 현재는 공실 소매점
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 686,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 회차 시나리오는 1회 유찰 시 548,800,000원, 2회 유찰 시 439,040,000원입니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 686,000,000원 | 676,740,000원 | 434,562,486원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 548,800,000원 | 540,912,000원 | 570,390,486원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 439,040,000원 | 432,249,600원 | 679,052,886원 | 0원 |
이 물건은 권리 인수형이 아니므로 유찰로 가격이 낮아져도 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 대신 현재 이용상태가 소매점이고 매각물건명세서상 공실이므로, 신건 가격 686,000,000원 자체의 적정성과 상업용 부동산의 환금성을 분리해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 686,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,260,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 797,500,000원 | 676,740,000원 |
| 을구 2번 전세권 · 주식회사제이투 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,080,000원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 206,418,096원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 근로복지공단 | 10,304,390원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,111,302,486원 중 신건 예상배당은 676,740,000원, 미배당은 434,562,486원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 진해구 남문동 웅천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 왕복6차선, 동측 왕복4차선, 북측 왕복2차선 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역에 포함됩니다.
- 토지. 상업용·평지·정방형·광대소각, 토지면적 803.3㎡, 공시지가 1,479,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 105호이며 제반 위생·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 현재 상태. 감정 이용상태는 소매점이며 매각물건명세서 비고상 현재 공실입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.01.11. 경남은행 근저당이 말소기준이며 후순위 전세권·압류·가압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기로 다시 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 10건 가운데 당해세가 있는지, 있다면 실제 배당에서 얼마가 선차감되는지 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 주식회사제이투의 전세권은 전세금 50,000,000원, 건물전부 범위이며 데이터상 매각으로 소멸합니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서상 현재 공실이므로 현장 점유 상태와 내부 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 상가 환금성 점검. 현재 회차는 감정가 100%인 686,000,000원입니다. 권리 인수 0원과 가격 경쟁력은 별개의 문제로 판단해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 548,800,000원, 2회 유찰 439,040,000원이며 각 회차의 매수인 인수 계산액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 봐야 한다”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 전세권과 다수의 압류·가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가가 감정가와 같은 686,000,000원이고, 물건은 소매점이면서 현재 공실입니다.
또 채권총액 1,111,302,486원에 비해 신건 예상배당은 676,740,000원에 그쳐 434,562,486원의 미배당이 발생하며, 국세·지방세 압류 10건 가운데 당해세가 확인되면 배당 순서와 금액도 달라질 수 있습니다. 따라서 결론은 “인수 0원은 장점, 신건 가격·공실·세금 배당은 별도 검증”입니다.
