창원지방법원 2026타경10540. 대방개나리1차아파트 107동 12층 1206호입니다. 이번 사건의 승부처는 감정가 145,000,000원이 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 양일수는 2022.11.15. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.10.12., 보증금은 150,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 창원시 압류 2024.12.03.보다 전입이 훨씬 앞서므로 대항력이 있습니다.
2024.10.30.에는 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “1.45억 신건”이 아니라, 배당 후 남는 보증금까지 더한 실질취득가격으로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10540 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 대방동 357 대방개나리1차아파트 107동 12층 1206호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 성산구 대정로 149 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 42.18㎡ · 15층 건물 내 12층 |
| 사용승인일 | 1992.09.17. |
| 소유자 | 이민환 · 2024.01.19. 매매 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
과거 한국주택은행·경남은행·우리은행 근저당 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 핵심이 되는 기준은 2024.12.03. 창원시 압류입니다. 그런데 양일수의 전입·점유는 2022.11.15., 확정일자는 2022.10.12.이고 임차권등기도 2024.10.30. 완료돼 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 없어지는 후순위 권리와 달리 보증금 미배당분이 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 양일수 | 제107동 1206호 전부 | 150,000,000원 | 2022.11.15. / 2022.10.12. | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 인수 |
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가 116,000,000원으로 내려가지만 인수액은 36,424,000원으로 커집니다. 2회 유찰 시 매각가 92,800,000원인데 인수액은 59,270,400원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 보증금 미배당분이 매수인 부담으로 이동하기 때문에 총 취득부담은 계속 150,000,000원대에 머뭅니다. 이 구조에서는 유찰 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 7,830,000원 | 152,830,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 116,000,000원 | 36,424,000원 | 152,424,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 92,800,000원 | 59,270,400원 | 152,070,400원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
개나리1차 동일 면적 42.18㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 119,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.06. 120,000,000원, 최근 표본 최저는 90,000,000원, 최고는 148,000,000원입니다. 데이터상 신건 최저가 145,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 121.3%입니다.
하지만 이 사건은 거기서 끝나지 않습니다. 신건의 인수액 7,830,000원까지 더한 실질취득 152,830,000원은 최근 12개월 평균 119,583,333원은 물론, 최근 실거래 최고 148,000,000원보다도 높습니다. 따라서 “신건 최저가가 감정가와 같으니 적정하다”거나 “유찰되면 싸진다”는 식의 판단은 맞지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 42.18㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 42.18㎡ | 8 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 42.18㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 42.18㎡ | 14 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 42.18㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 42.18㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.05 | 42.18㎡ | 12 | 114,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 7 | 127,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 7 | 124,000,000원 |
| 2026.04 | 42.18㎡ | 10 | 133,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 42.18㎡ | 12건 | 119,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 양일수 보증금 | 150,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 145,000,000원 가정에서 집행비용 2,830,000원을 제외한 142,170,000원이 임차인에게 배당되고 보증금 부족분 7,830,000원은 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 청구 150,000,000원은 이 배당 가정에서 0원 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대방초등학교 북동측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 12층 1206호이며 사용승인일은 1992.09.17.입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 25m, 남측 약 20m 도로에 접하며 남측으로 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 대로3류·중로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 단지. 개나리1차는 1,005세대이며 동일면적 42.18㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가해 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수액을 낙찰가와 반드시 합산. 현재 회차 기준 낙찰가 145,000,000원 외에 임차인 미배당 7,830,000원을 별도 부담합니다.
- 유찰가만 보고 할인으로 판단 금지. 116,000,000원·92,800,000원으로 내려가도 인수액이 36,424,000원·59,270,400원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 양일수의 임대차계약일 2022.09.30., 확정일자 2022.10.12., 전입·점유 2022.11.15., 임차권등기 2024.10.30.을 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인 인수액이 됩니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가했으므로 실제 내부 이용상황과 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 119,583,333원, 최신 거래 120,000,000원, 최근 최고 148,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 총액이 싸지지 않는 경매”
이 물건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 경매입니다. 신건 최저가 145,000,000원만 보면 감정가와 같은 평범한 아파트 경매처럼 보이지만, 실제로는 임차인에게 배당되지 못한 7,830,000원을 추가로 떠안아 신건 실질취득이 152,830,000원입니다.
더구나 최근 12개월 실거래 평균은 119,583,333원, 최신 거래는 120,000,000원, 최근 최고 거래도 148,000,000원입니다. 1회·2회 유찰 후에도 인수액이 각각 36,424,000원·59,270,400원으로 늘어 실질부담은 계속 150,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “몇 번 유찰됐는가”보다 “낙찰가와 인수액을 합쳐 얼마인가”를 봐야 합니다. 현재 자료 기준 결론은 권리·가격 모두 신중 접근입니다.
