창원지방법원 2026타경10618. 김해시 삼정동 639-7의 공동주택(다세대주택)입니다. 현 소유자는 송중민이고, 2010.07.09 거래가 74,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2014.02.06 설정된 동김해새마을금고 근저당권 28,600,000원입니다. 이후 경남신용보증재단 가압류, 이윤옥 주택임차권과 2026.05.06 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 권리 말소 여부만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 감정평가서에는 등기사항전부증명서와 평가명령서상 ‘4층 501호’이지만 현칭은 ‘4층 401호’라고 명시돼 있습니다. 현장조사 당시 폐문부재였고 내부구조·이용상황·하자 여부도 별도 확인을 요구하고 있어, 실제 목적물 특정과 현황 확인이 입찰 전 핵심 절차입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 639-7 4층 501호 |
| 도로명 | 경상남도 김해시 김해대로2517번길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 공부 / 현황 | 4층 501호 / 현칭 4층 401호 |
| 소유자 | 송중민 · 2010.07.09 소유권이전 · 거래가 74,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤옥 / 66,709,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
말소기준권리는 2014.02.06 접수된 을구 9번 동김해새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 28,600,000원입니다. 경남신용보증재단의 20,000,000원 가압류와 2026.05.06 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
임차인 이윤옥의 임대차계약일은 2022.10.29, 점유개시일은 2022.12.05, 전입신고·확정일자는 2023.01.11입니다. 모두 2014.02.06 말소기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2025.04.09에는 임차보증금 65,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌지만, 배당 후 미회수금이 생기더라도 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤옥 | 제4층 제501호 전부 · 주거(임차권등기) | 65,000,000원 | 2023.01.11 / 2023.01.11 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 91,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 63,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 신성빌라A동의 확인 가능한 최근 매각금액과 실거래 가격은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
| 단지명 | 신성빌라A동 |
|---|---|
| 세대수 | 8세대 |
| 사용승인 | 1995-03-29 |
| 비교 대상 면적 | 70.35㎡ |
| 면적 매칭 | 일치하지 않음 |
| 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 최근 낙찰금액 | 확인값 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 2. 근저당 · 동김해새마을금고 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이윤옥 | 66,709,589원 | 13,553,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 115,309,589원 중 배당대상 채권자에게 62,153,400원이 배당되고, 미배당액은 53,156,189원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 삼정동 삼정중학교 남측에 소재하며, 부근은 연립·다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 501호이며, 현칭은 401호입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지 서측으로 소로의 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 858,600원/㎡, 토지면적은 376.8㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역 및 소로1류 관련 사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 신성빌라A동은 8세대이며 최근 낙찰금액 확인값이 없고 비교 면적도 일치하지 않아 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 등기·평가명령상 4층 501호, 현황은 4층 401호입니다. 건축물현황도와 현장 표시, 출입문 호수 등을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 실제 점유자, 내부구조, 이용상황과 하자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 대조. 임차권자와 경매신청 채권자의 이름이 모두 이윤옥입니다. 임대차계약과 신청채권의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 대항력. 이윤옥의 전입일 2023.01.11은 말소기준권리 2014.02.06보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 최저가 63,700,000원은 감정가의 70%지만 확인 가능한 최근 실거래 시세가 없어 할인율만으로 저가 여부를 단정하면 안 됩니다.
- 배당·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “입찰 확인사항 없음”은 다르다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 2014.02.06 동김해새마을금고 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인 이윤옥도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 입찰 판단에서 더 중요한 것은 목적물 특정과 현황 확인입니다. 공부상 501호와 현칭 401호가 다르고, 현장조사 당시 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일한 이름으로 나타나 관계 확인이 필요하며, 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 63,700,000원이 시장 대비 유리한 수준인지 검증하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 호수·점유·가격 검증이 승부처인 다세대 경매입니다.
