창원지방법원 2026타경10618. 김해시 삼정동 639-7에 있는 공동주택(다세대주택) 4층 501호입니다. 현재 소유자는 송중민이고, 2010.07.09 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 74,000,000원입니다. 현존 권리의 기준점은 2014.02.06 설정된 동김해새마을금고 근저당권 28,600,000원입니다. 이후 경남신용보증재단의 20,000,000원 가압류, 이윤옥의 주택임차권, 강제경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 주의를 끄는 부분은 현황입니다. 감정평가 내용과 매각물건명세서 비고에 따르면 등기사항전부증명서와 평가명령서에는 ‘4층 501호’로 표시되지만 실제 현칭은 ‘4층 401호’입니다. 또한 현장조사 당시 폐문부재로 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10618 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼정동 639-7 4층 501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 김해대로2517번길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 송중민 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 66,709,589원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 공부·현황 차이 | 공부상 4층 501호 · 현황상 4층 401호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.02.06 동김해새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 28,600,000원입니다. 그 뒤 2024.08.22 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 2025.04.09 이윤옥 주택임차권, 2026.05.06 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인에게 등기상 인수될 권리는 없습니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤옥 | 제4층 제501호 전부 | 65,000,000원 | 2023.01.11 / 2023.01.11 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
임대차계약일은 2022.10.29, 점유개시일은 2022.12.05, 전입신고일과 확정일자는 2023.01.11입니다. 주택임차권등기는 2025.04.09 이루어졌고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 다만 전입이 2014.02.06 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
신성빌라A동은 총 8세대이고 사용승인일은 1995.03.29입니다. 대상 면적은 70.35㎡로 집계되어 있으나 비교 면적 일치가 확인되지 않았고, 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 91,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 동김해새마을금고 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이윤옥 | 66,709,589원 | 40,362,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 115,309,589원 가운데 88,962,000원이 배당되고 26,347,589원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼정동 삼정중학교 남측에 소재하며 주변은 연립·다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 부분이며 외벽은 치장타일 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 장방형의 주거용 건부지이며 서측으로 소로의 포장도로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한이 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 858,600원/㎡, 토지면적 376.8㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 공부상 501호와 현칭 401호가 동일 목적물인지 현황도·출입문 표시·법원 원본서류를 반드시 대조해야 합니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재였습니다. 내부구조·이용상황·하자 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 이윤옥의 보증금은 65,000,000원이지만 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 배당 및 신청채권 관계는 원본 명세서와 배당요구 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 신건 91,000,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 주변 유사 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가격 기준 미배당 26,347,589원이 발생하고, 1회 유찰 시 44,219,989원, 2회 유찰 시 58,517,909원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 호수 확인이 먼저다”
이 사건의 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2014.02.06 동김해새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 이윤옥의 전입은 2023.01.11로 뒤에 있으므로 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 후순위 가압류와 임차권, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
그러나 입찰 판단을 단순히 ‘권리 깨끗’으로 끝내기는 어렵습니다. 공부상 4층 501호가 현장에서는 4층 401호로 불리고, 내부 역시 직접 조사되지 않았습니다. 여기에 최근 실거래 비교자료도 없어 91,000,000원의 가격 메리트를 객관적으로 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전하지만, 목적물 특정과 현황·가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
