대구지방법원 2025타경31128. 경상북도 고령군 개진면 직리 223-2 소재 물건으로, 토지는 1,472㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 소유자는 이성수이며, 말소기준권리는 2019.10.16. 주식회사대구은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 다수의 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순히 “권리가 소멸하니 안전하다”에서 끝낼 유형이 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 455,150,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 제시되지 않아 49%라는 낙찰가율 자체를 저가의 근거로 사용할 수 없습니다. 여기에 공매공고 부기등기가 있고, 매각조건도 제시외 건물과 기계기구를 포함한 일괄매각이며 일부 기계기구가 소재불명이라, 실제 취득 대상과 사용가치를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 개진면 직리 223-2 · 경상북도 고령군 개진면 개경포로 303 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 1,472㎡ · 공장용지 · 공업용 |
| 소유자 | 이성수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 928,879,660원 / 455,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 651,563,073원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 포함 · 감정서상 기계기구 1번 소재불명 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2019.10.16. 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권 360,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 264,000,000원 근저당과 2019.11.28. 설정된 300,000,000원 근저당을 비롯해 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 검증 전에는 ‘저가’가 아니다
감정가 928,879,660원에 비해 현재 최저가는 455,150,000원으로 낮아졌지만, 이 사건에는 실제 거래가격과 비교할 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 공장용지·공업용 물건은 토지뿐 아니라 건물과 기계기구의 실제 상태·활용 가능성까지 확인한 뒤 응찰가격을 판단해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 455,150,000원 | 448,198,500원 | 747,313,239원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 318,605,000원 | 313,344,530원 | 882,167,209원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 223,023,500원 | 219,101,171원 | 976,410,568원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 매각대금이 줄고 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “채권자가 얼마를 못 받느냐”가 아니라 실제 매각대상이 455,150,000원에 합리적인 가치가 있는지를 검증하는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,951,500원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 264,000,000원 | 88,198,500원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,134,378원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 방윤희 | 9,588,590원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 49,903,736원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,820,165원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 146,965,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 한국전력공사 | 15,099,870원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,195,511,739원 중 채권자 예상배당은 448,198,500원, 미배당은 747,313,239원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 가능성이 있으므로 원본 확인이 필요합니다.
④ 이용·환금성 메모 (토지 및 매각조건 기준)
- 토지. 면적 1,472㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용이며 평지·부정형·소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 보전관리지역과 접하고, 소하천예정지에 저촉되며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 133,900원/㎡입니다. 감정가와 최저가의 차이만 보지 말고 토지와 건물, 기계기구의 실제 구성과 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구를 포함해 매각되지만, 감정서상 기계기구 1번은 소재불명입니다. 현존 여부와 가치 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 공매 병행 확인. 2026.03.06. 한국자산관리공사 2025-11886-001 공매공고가 등기돼 있어, 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 교차 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 최저가 455,150,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리지 마세요. 실거래 비교가격이 없어 별도 가치검증이 필요합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 2025-11886-001이 존재합니다. 양 절차의 현재 상태와 매각 결과가 서로 충돌하지 않는지 확인하세요.
- 매각대상 특정. 일괄매각 대상인 제시외 건물과 기계기구의 목록·현황을 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 소재불명 기계기구. 감정서상 기계기구 1번이 소재불명입니다. 해당 기계의 감정 반영과 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 소하천예정지 저촉, 가축사육제한구역 포함, 성장관리계획구역 포함 등 토지이용 조건을 실제 사용계획과 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권자 미배당 747,313,239원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당을 곧바로 낙찰자 부담으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황과 공매 진행상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2019.10.16. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 928,879,660원에서 2회 유찰돼 최저가가 455,150,000원까지 내려왔다는 이유만으로 투자매력을 높게 볼 수는 없습니다.
가격을 검증할 실거래 자료가 없는 데다, 공장용지·공업용 물건으로서 제시외 건물과 기계기구까지 포함한 일괄매각이고 일부 기계기구는 소재불명입니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고도 존재합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호하지만, 가격·매각대상·공매 진행상태를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
