인천지방법원 2026타경94. 부평 제이타워3차 지식산업센터 12층 1243호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 주식회사유니디자인경영연구소이며, 2021.10.20 소유권이전 당시 거래가액은 188,743,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 162,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 신용보증기금·근로복지공단·기술보증기금의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 경매개시결정이 이어졌지만 제공된 등기 분석상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현황조사에 기재된 (주)케이에스엔지니어링, 김기섭 역시 전입일이 2024.06.20으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경94 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 12층 1243호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평대로 337 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 12층 1243호 |
| 소유자 | 주식회사유니디자인경영연구소 · 2021.10.20 소유권이전 · 거래가액 188,743,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 129,806,917원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
초기 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.10.20 하나은행 근저당권입니다. 그 이후의 신용보증기금 가압류 200,000,000원, 근로복지공단 가압류 7,000,000원, 기술보증기금 가압류 136,491,250원과 경매개시결정·압류는 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)케이에스엔지니어링, 김기섭 | 2024.06.20 | 1,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입일 2024.06.20은 말소기준권리 2021.10.20보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 보증금 1,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 우선변제 가능성을 단정하지 않았습니다. 감정평가 요항에는 현황 공실로 기재돼 있고 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 인도 단계에서는 현재 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 170,000,000원을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 170,000,000원이며 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 170,000,000원입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 가격이 제시되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 166,820,000원 | 338,671,250원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 372,195,250원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 399,014,450원 | 0원 |
유찰되면 매각가와 채권자 배당액은 감소하고 미배당 채권은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 커지는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,180,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 4,820,000원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 136,491,250원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 505,491,250원 가운데 채권자 예상배당은 166,820,000원, 미배당은 338,671,250원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동의 부평IC 남측 인근이며, 주위는 산업단지 내 공장과 공업 관련 시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 평가됐으며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 12층 1243호입니다.
- 건물 규모. 공부상 1,017개호, 승강기 12대, 주차 932대, 용적률 420%의 1개 동 건물입니다.
- 도로. 북측 부평북로, 동측 부평대로, 남측 부평대로329번길에 각각 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황. 감정평가상 현황은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 설비의 정상 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가에는 공실로 기재되어 있지만 현황조사에는 (주)케이에스엔지니어링, 김기섭의 전입·임대차 내용이 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 전입일 2024.06.20으로 대항력은 없지만 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구와 확정일자 여부를 원문 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 비교. 신건 170,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 비교가격이 없으므로 동일 건물·유사 호실 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공장 이용 적합성. 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 산업시설구역에 해당하므로 실제 사용 목적과 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 설비 상태. 위생·급배수·승강기·소화시설이 구비되어 있으나 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도 확인 대상으로 기재돼 있습니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액을 매각물건명세서 등 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 추가 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.20 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 170,000,000원이고 실질취득 역시 170,000,000원이지만, 이를 최근 실거래와 비교할 수 있는 가격 근거가 제시되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 “권리는 단순하지만 가격은 검증해야 한다”로 정리하는 것이 맞습니다. 특히 현황 공실인 공장(지식산업센터)인 만큼 입찰의 승부처는 권리 인수보다 동일 건물의 실제 매매·임대 수요와 적정 응찰가 확인에 있습니다.
