인천지방법원 2026타경128. 센타프라자 1층120호의 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태도 근린생활시설(공실)입니다. 소유자 나명길은 2024.07.26 매매를 원인으로 거래가액 1,021,310,570원에 소유권을 취득했고, 2024.08.14 같은 날 소유권이전등기와 주식회사신한은행의 채권최고액 613,080,000원 근저당권 설정이 접수됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 세금 압류 3건이 등기됐고 2026.02.19 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 등기상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 임차인도 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인의 권리 인수액은 0원입니다. 다만 세금 압류는 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 소유자 잔여액이 달라질 수 있으므로 배당 단계에서는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경128 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운남동 1602-4 센타프라자 1층120호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실) · 지하2층 지상9층 건물 내 제1층 제120호 |
| 소유자 | 나명길 (2024.07.26 매매 · 거래가액 1,021,310,570원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,000,000원 / 1,190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 613,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024.08.14 접수된 주식회사신한은행의 근저당권으로, 채권최고액은 613,080,000원입니다. 이후 인천세무서장·화성세무서장·고양세무서장 관련 압류 3건과 2026.02.19 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,190,000,000원인 신건입니다. 임차인이나 인수권리가 없으므로 현재 회차에서 실질취득액도 1,190,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거는 없습니다.
확인 가능한 거래가격은 소유자 나명길의 2024.07.26 매매 거래가액 1,021,310,570원입니다. 다만 이는 현재 시세가 아니라 과거 소유권 취득 당시의 거래가격이므로, 이를 근거로 현재 최저가의 할인 여부를 단정해서는 안 됩니다. 특히 대상은 근린생활시설(공실)이므로 실제 응찰 전에는 현재의 매매가격과 임대상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,300,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 613,080,000원 | 613,080,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 562,620,000원 |
현재 회차 가정에서는 주식회사신한은행 채권최고액 613,080,000원이 전액 배당되고, 채권자 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,190,000,000원 | 613,080,000원 | 0원 | 562,620,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 952,000,000원 | 613,080,000원 | 0원 | 327,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 761,600,000원 | 613,080,000원 | 0원 | 138,504,000원 | 0원 |
배당 시나리오상 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 매각가 952,000,000원, 2회 유찰 시 매각가 761,600,000원에서도 주식회사신한은행 채권최고액 613,080,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차 변화는 인수위험보다 가격 판단의 문제에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영종IC 북서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·대규모아파트단지·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 건물은 철근콘크리트조, 지하2층 지상9층이고 사용승인일자는 2022.10.28입니다.
- 도로. 북동측 약 30미터, 남동측 12미터 내외 포장도로에 접하고 북서측 광장도로와 동측 보행자도로에도 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·장애물제한표면구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방이며 공시지가는 3,082,000원/㎡입니다.
- 환금성 확인. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않고 근린생활시설이 공실인 만큼, 입찰 전 실제 매매가격과 점포 이용상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 확인. 신건 최저가 1,190,000,000원을 현재 근린생활시설 매매가격과 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 매각기일 현재의 실제 점유·사용상태를 다시 확인하세요.
- 세금 압류 배당 확인. 2025.09.04·2025.09.29·2025.11.28 압류 3건의 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 신탁 이력 확인. 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소된 이력이 있으므로 원본 등기에서 현재 말소 상태를 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2024.08.14 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 함께 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.26이고 매각기일은 2026.08.28입니다. 입찰 전 최종 권리변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 2024.08.14 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지도 인수액은 0원으로 유지됩니다.
반면 가격은 별개입니다. 대상은 근린생활시설(공실)이고 현재 비교할 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 1,190,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 확인 가능한 2024.07.26 거래가액 1,021,310,570원도 현재 시세가 아닌 과거 취득가격입니다. 권리는 정리돼 있지만, 현재 가격의 적정성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 공실 근린시설 경매로 보는 것이 적절합니다.
