인천지방법원 2026타경208. 인천광역시 부평구 부평동 리코팰리스 2층 206호 오피스텔입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 200,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 송태정이며, 현재 경매를 신청한 농협은행의 2017.03.28. 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 다수의 가압류·압류와 2026.03.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 등기상 후순위 채무가 많다는 사실 자체가 낙찰자의 인수채무로 이어지지는 않습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 백정미입니다. 전입일이 2017.03.30.으로 말소기준인 2017.03.28. 농협은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 조사 결과상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 관계는 입찰 전 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경208 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 397-1 리코팰리스 2층 206호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥로333번길 19-2 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지상 15층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 송태정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 145,397,924원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2017.03.28. 농협은행주식회사 근저당권 168,000,000원입니다. 이후의 롯데카드 주식회사·주식회사 오라이트·신용보증기금·중소기업은행· 한국캐피탈 주식회사·인천신용보증재단 가압류와 국 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 이상중 근저당과 2020년 강제경매개시결정 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 뒤, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백정미 | 2017.03.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
백정미의 전입신고는 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 규모를 임의로 추정하거나 우선변제 여부를 단정해서는 안 됩니다. 다만 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,232,444원 | 19,232,444원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오라이트 | 4,699,900원 | 4,699,900원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 537,270,002원 | 4,467,656원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 313,598,084원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 48,658,387원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 인천신용보증재단 | 2,365,019원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,093,823,836원, 채권자 예상배당은 196,400,000원, 미배당은 897,423,836원입니다. 채권자의 미배당이 크더라도 말소기준 이후 권리가 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아니며, 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 897,423,836원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 936,863,836원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 968,415,836원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자 농협은행의 청구액 145,397,924원이 충족되는 것으로 계산돼 있고, 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 낙찰자의 권리 인수보다 매각가격과 채권자 회수액에서 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 폐문 부재 상태로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재, 부흥오거리 북서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천1호선 부평구청역이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 15층 건물 내 2층 206호이며 승강기·난방·소화전·기계식주차장 등이 설치돼 있습니다. 감정요항표에는 사용승인일이 2027.03.13.으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 도로, 북측 및 남측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 백정미는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계가 미상입니다. 매각물건명세서 원본을 반드시 대조하세요.
- 가격 비교. 감정가와 최저가는 200,000,000원으로 동일합니다. 최근 실거래 근거 없이 신건 가격을 싸다고 판단하지 마세요.
- 내부 상태. 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 상태이므로 오피스텔 내부 상태와 점유현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수를 구분. 현재 미배당 897,423,836원은 채권자 측 미회수액입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 압류·가압류 확인. 말소기준 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있으나 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서를 다시 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당과는 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 말소기준은 2017.03.28. 농협은행 근저당이고, 이후 설정된 다수의 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 백정미 역시 2017.03.30. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 낙찰자가 후순위 채무를 떠안을 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 200,000,000원이지만 동일·유사 오피스텔의 최근 거래 수준과 최신 가격 흐름이 확인되지 않아 시세 대비 우위를 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 검토 가능, 신건 가격은 실거래 확인 전 보류가 일관된 결론입니다. 유찰 시 매각가는 160,000,000원, 128,000,000원으로 내려가지만, 그때도 실제 가격 메리트는 반드시 당시 실거래 시세와 대조해서 판단해야 합니다.
