인천지방법원 2026타경355. 주안동 소암빌라 2층 203호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 강을모는 2015.05.07 거래가액 75,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행이 채권최고액 46,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 세금 압류, 토스뱅크·제이비우리캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부상 오래된 한국주택은행 근저당 2건과 인천축산업협동조합 근저당 1건은 이미 말소됐습니다. 따라서 건물 등기만 놓고 보면 선순위 담보권이 남아 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 하지만 이 물건은 권리표만 보고 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 토지에 별도등기가 있으나 효력이 불분명하다고 적혀 있고, 토지 근저당권자인 국민은행은 2026.05.27 청구채권이 없다는 채권계산서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경355 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남구 주안동 858-2 소암빌라 2층 203호 |
| 현황 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 858-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 2층 203호 |
| 소유자 | 강을모 (2015.05.07 소유권이전 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 33,641,145원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 우리은행
말소기준은 2015.05.07 설정된 우리은행 근저당권 46,200,000원입니다. 이후 2023년부터 국·논산시 압류, 토스뱅크와 제이비우리캐피탈 가압류, 원주세무서 압류가 이어졌고 2026.04.21 우리은행이 임의경매를 개시했습니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.03.18 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이복술 | 2022.10.26 | 미상 | 미상 | 2026.06.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이복술의 전입일은 2022.10.26으로 말소기준인 2015.05.07 우리은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 임대차보증금이 남더라도 대항력을 근거로 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.06.08 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 46,200,000원 | 46,200,000원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 48,376,508원 | 24,104,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 6,062,694원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 100,639,202원 중 현재 모형의 배당액은 70,304,000원, 미배당은 30,335,202원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 이 표에 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 동일, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 30,335,202원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 44,476,002원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 55,788,642원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각가격이 낮아지면 후순위 채권자의 미배당이 30,335,202원에서 44,476,002원, 55,788,642원으로 증가합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족액이지 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 세금 압류 — 후순위라고 끝내면 안 된다
등기상 국세·지방세 관련 압류가 확인됩니다. 논산세무서장 명의 압류가 2023.09.26, 논산시 압류가 2023.12.05, 원주세무서장 명의 압류가 2026.02.05 접수됐습니다. 등기 접수일은 말소기준보다 뒤이지만 당해세에 해당하면 배당 단계에서 먼저 차감될 수 있어 현재 예상배당표보다 후순위 배당액이 줄어들 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 2층 203호입니다.
- 주위환경. 주안3동행정복지센터 남동측 인근으로 아파트, 중·소 규모 공동주택, 단독주택 등이 위치한 일반주택가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 상·하수도설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 본건 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 소로3류에 저촉되고, 주거환경개선지구·과밀억제권역에 해당합니다.
- 소재지 표시. 등기사항전부증명서에는 남구 주안동 858-2, 860-18로 등재돼 있으나, 행정구역 명칭 변경 및 합병말소에 따라 현황 소재지는 미추홀구 주안동 858-2입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원문. 효력이 불분명하다는 기재가 있으므로 토지등기와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 국민은행 채권계산서. 2026.05.27 청구채권이 없다는 제출 내용과 토지 별도등기의 현재 효력을 함께 확인해야 합니다.
- 임차보증금. 이복술의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부와 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 3건의 당해세 여부에 따라 선순위 배당 차감이 발생하는지 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 1명의 점유 상태와 배당 후 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 주소 정합성. 등기상 남구 표기와 현황 미추홀구 표기가 다른 사유는 행정구역 명칭 변경 및 합병말소로 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 확인 포인트는 남아 있다
이 사건의 기본 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이복술은 2022년 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
다만 이를 곧바로 “아무 확인 없이 안전한 물건”으로 해석하면 곤란합니다. 임차보증금·확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부가 남아 있고, 국세·지방세 압류의 당해세 여부도 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 무엇보다 토지 별도등기의 효력이 불분명하다는 매각물건명세서 기재가 있으므로 토지등기 원문 확인이 핵심입니다. 결론은 건물 등기상 인수는 0원, 그러나 토지·세금·임차보증금 확인 후 입찰입니다.
