인천지방법원 2026타경363. 인천광역시 계양구 효성동 286 동아아파트 4동 3층309호 아파트입니다. 현재 소유자는 장기태이며, 2010.05.27. 거래가액 170,000,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.09.27. 수협은행 근저당권, 채권최고액 110,000,000원입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 근저당, 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
이 사건은 권리 인수보다 배당 부족과 가격 검증을 나눠서 볼 필요가 있습니다. 현재 회차 202,000,000원을 전제로 한 채권 총액은 243,346,085원, 예상 배당액은 198,372,000원으로 44,974,085원의 미배당이 생깁니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경363 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 286 동아아파트 4동 3층309호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 새벌로 159 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 지상 5층 건물 내 3층 일부 |
| 소유자 | 장기태 · 2010.05.27. 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 93,005,104원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2018.09.27. 수협은행 근저당이 기준
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당 이후의 오케이저축은행 근저당 108,000,000원, 신한카드 가압류 15,147,105원, 서민금융진흥원 가압류 10,198,980원과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당이 있더라도 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 202,000,000원이고 아직 0회 유찰인 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 감정가가 시세 대비 높은지 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 44,974,085원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 84,808,485원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 116,676,005원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 202,000,000원 → 161,600,000원 → 129,280,000원으로 낮아지고 채권자 미배당은 44,974,085원 → 84,808,485원 → 116,676,005원으로 커집니다. 그러나 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다. 가격 측면의 유불리는 반드시 별도의 실거래 확인과 함께 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 108,000,000원 | 88,372,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,147,105원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,198,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 243,346,085원 중 198,372,000원이 배당되고 44,974,085원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천효성초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 주로 아파트단지가 소재하는 주거지대로 이루어져 있고 주변에 각급학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보로 10분 정도 거리에 인천1지하철 작전역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 3층 일부이며, 위생·급배수·난방설비 등 편의설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측으로 폭 약 25미터 도로, 북측으로 폭 약 8미터 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가와 최저가는 202,000,000원이지만 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 동일 단지·유사 조건 거래를 직접 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당 규모를 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 44,974,085원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가 과정에서 이해관계인의 협조가 원활하지 못해 임대관계가 확인되지 않았다는 기재가 있으므로 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.26.입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서, 현황조사 및 세금 관련 자료를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.27. 수협은행 근저당을 말소기준으로 그 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인은 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권 총액이 매각대금을 초과해 현재 회차에서도 44,974,085원의 미배당이 예상되고, 국세·지방세 압류는 당해세 여부를 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 자료가 없어 202,000,000원이 시세 대비 유리한 가격인지 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.
