인천지방법원 2026타경500038. 인천 마전동 그린힐타운 2동 2층 203호, 전용 54.2225㎡의 다세대·연립주택 물건입니다. 소유자 박연숙은 2019.11.28 매매를 원인으로 거래가액 122,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2020.01.20 접수됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 일반 근저당이 아니라 2021.03.15 국 압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점과, 그보다 앞선 2020.01.20 전입·점유의 임차권이 존재한다는 점입니다.
표면적으로는 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 119,000,000원보다 커서 인수형 구조에 해당합니다. 실제 배당 추정에서도 집행비용 2,466,000원을 제외하고 한국토지주택공사에 116,534,000원이 배당돼 3,466,000원의 부족분이 남습니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대해 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 그 부족분은 매수인의 실질 인수에서 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 2동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 54.2225㎡ · 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 박연숙 (2019.11.28 매매 · 거래가액 122,000,000원, 2020.01.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 138,420,821원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
② 임차권 분석 — 실제 임차인 합산은 0명
한국토지주택공사는 이 사건에서 보증기관으로 분류된 권리자이므로 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 다만 등기된 주택임차권 자체의 대항력·우선변제 구조는 별도로 분석해야 합니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 | 승계·보증 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 2020.01.20 | 2019.12.26 | 2023.08.07 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 | 0원* |
* 배당 계산만 놓고 보면 현 회차의 임차보증금 부족분은 3,466,000원으로 산출됩니다. 그러나 해당 임차권에 대해 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 별도 임차인이 존재할 경우에는 그 권리를 따로 검토해야 하나, 이 사건에서 실제 임차인으로 집계되는 대상은 0명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 98.8%보다 ‘최근 시장’이 중요하다
그린힐타운(1,2동)은 28세대, 2012.01.10 준공 물건입니다. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 120,455,833원으로, 현재 최저가 119,000,000원은 전체 평균의 98.8%입니다. 하지만 이 수치만 보면 가격이 낮아 보이는 착시가 생깁니다.
최근 시장을 따로 보면 결론이 반대입니다. 최근 12개월 평균은 106,735,000원이고, 최신 거래인 2025.12 거래가는 93,470,000원입니다. 현 회차 실질취득 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.5%입니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세는 -13.4%입니다. 과거의 137,000,000원·154,000,000원 같은 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있으므로, 전체 평균 대비 98.8%를 가격 메리트의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 56.64㎡ | 2 | 93,470,000원 |
| 2025.04 | 54.22㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2024.11 | 56.64㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2023.11 | 50.28㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2023.03 | 53.01㎡ | 2 | 137,000,000원 |
| 2022.06 | 53.01㎡ | 4 | 154,000,000원 |
| 2022.04 | 53.57㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2022.03 | 53.01㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 50.28㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.01 | 53.57㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2021.09 | 53.01㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.08 | 56.51㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 106,735,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 120,455,833원 |
④ 회차별 구조 — 확약이 없었다면 인수액은 유찰할수록 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 부족분 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 119,000,000원 | 3,466,000원 | 0원 | 119,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 95,200,000원 | 26,913,600원 | 0원 | 95,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,160,000원 | 45,610,880원 | 0원 | 76,160,000원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 120,000,000원 보증금 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 부족분이 3,466,000원 → 26,913,600원 → 45,610,880원으로 늘어나는 구조입니다. 즉 명목 최저가만 내려간다고 매수인의 부담이 같은 폭으로 내려가지 않는 전형적인 인수형 구조입니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 말소동의 확약서가 있으므로 그 임차권의 실질 인수를 각 회차에서 0원으로 반영합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정 · 확약에 따른 인수 조정 전 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 120,000,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 138,420,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 위 배당 구조에서 계산되는 임차보증금 부족분 3,466,000원은 말소동의 확약서 때문에 매수인 실질 인수에서는 0원으로 처리했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대이며 감정 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호입니다.
- 입지. 인천마전고등학교 남서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며 북서측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,128,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(마전지구)·성장관리권역·교육환경보호구역 등에 포함되며, 토지거래허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생설비 및 급·배수시설이 구비돼 있으나 정상 작동 여부는 입찰 시 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 그린힐타운(1,2동)은 28세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래 가격 추세도 -13.4%여서 가격 보수성이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리 안전성은 양수인 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서에 크게 의존합니다. 입찰 전 확약의 대상 권리와 효력을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 실거래 평균 120,455,833원 대비 98.8%라는 수치에 기대지 말고, 최근 12개월 평균 106,735,000원과 최신 거래 93,470,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -13.4%입니다. 현재 실질취득 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.5%이므로 신건 가격에는 할인 메리트가 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류 3건이 있어 당해세가 있으면 배당구조가 변동될 수 있습니다. 배당요구종기 이후 교부청구와 실제 세액을 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가에서 내부는 관련 공부서류와 일반적인 이용상황을 고려했다고 명시돼 있으므로, 실제 내부 현황과 도면·설비 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 회차별 판단 분리. 현재는 신건 119,000,000원이고, 1회 유찰 시 95,200,000원, 2회 유찰 시 76,160,000원입니다. 확약이 유지된다는 전제에서만 각 회차의 실질 인수를 0원으로 볼 수 있습니다.
맺으며 — 권리의 큰 부담은 확약이 덜었지만, 가격은 아직 아니다
이 사건은 처음 숫자만 보면 상당히 까다롭습니다. 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 최저가 119,000,000원에서 배당 부족분도 3,466,000원이 계산되기 때문입니다. 그러나 해당 임차권에는 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차권에 한해서는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약으로 인수 부담을 제거해도 현 회차 실질취득은 119,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 106,735,000원의 111.5%이고 최신 거래 93,470,000원보다도 높습니다. 최근 시장 추세 역시 -13.4%입니다. 28세대 규모와 경매 평균 유찰 1.5회까지 함께 보면, 전체 평균 대비 98.8%라는 숫자만으로 매력도를 높게 줄 근거가 없습니다. 확약으로 권리 부담은 크게 줄었지만, 신건 가격은 최근 시세 기준으로 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
