대구지방법원 2025타경31202. 대구광역시 달성군 구지면 내리 838-10의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 공장용지 1,691.7㎡, 일반공업지역·일반산업단지에 속하고 토지이용상황은 공업용입니다. 감정가 1,639,340,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 803,276,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 토지 환매특약등기입니다.
건물 등기에서 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2018.11.30. 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 3,084,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2022.09.26. 신용보증기금이 217,548,453원을 확정채권 일부 대위변제하여 근저당권 일부이전을 받았고, 2025.04.21. 유디앤제일차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31202 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 내리 838-10 · 대구광역시 달성군 구지면 달성2차서로 84-26 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 공장용지 1,691.7㎡ · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사바다누리 |
| 감정가 / 최저가 | 1,639,340,000원 / 803,276,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,309,706,128원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% · 160,655,200원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 환매특약은 별도 확인
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 나타나지 않고, 예상배당에서도 매수인이 금액으로 떠안는 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 임차인 유무만으로 안전성을 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 토지 갑구 2-1번 환매특약등기가 경매로 말소되지 않는다고 명시되어 있기 때문입니다.
과거 수산업협동조합중앙회 920,000,000원 근저당, 농협은행주식회사 1,472,400,000원·244,000,000원·480,000,000원 근저당, 주식회사신한은행 2,760,000,000원 근저당은 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 기준이 되는 근저당은 2018.11.30. 주식회사대구은행의 3,084,000,000원 근저당입니다.
② 가격 — 49% 할인보다 ‘비교 시세 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가 803,276,000원은 감정가 1,639,340,000원의 49%입니다. 다만 동일 용도 부동산의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 일반공업지역의 공장용지이면서 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로, 단순 감정가 할인율과 실제 환금가치는 구분해 볼 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 감정가 비율 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 803,276,000원 | 49% | 2,291,156,760원 |
| 3회 유찰 시 | 562,293,200원 | 34% | 2,529,729,732원 |
| 4회 유찰 시 | 393,605,240원 | 24% | 2,696,705,233원 |
③ 예상배당표 (매각가 803,276,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,432,760원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사대구은행 | 3,084,000,000원 | 792,843,240원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 2,291,156,760원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
④ 토지·환금성 메모
- 용도. 기타 + 토지이며 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 토지. 지목 공장용지, 면적 1,691.7㎡, 토지이용상황 공업용입니다.
- 형상. 평지·세로장방이며 중로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지에 포함되고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 기타 지정. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 294,500원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 동일 용도 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가치를 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 환매특약 원문 확인. 토지 갑구 2-1번 환매특약등기의 당사자·조건·기간과 현재 법적 효력을 등기 원문과 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 말소 가능성 확인. 매각물건명세서상 경매로 말소되지 않는다고 되어 있으므로 낙찰 후 별도 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 실제 매각대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 보증금 준비. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%, 현재 회차 기준 160,655,200원입니다.
- 가격 검증. 803,276,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 공장용지·건물의 실제 거래가와 활용성을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 일부이전 확인. 2022.09.26. 신용보증기금의 217,548,453원 확정채권 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전 관계도 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 환매특약이 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,639,340,000원이 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 803,276,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 예상배당표상 매수인 금액 인수도 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 할인율이 아닙니다. 토지 갑구 2-1번 환매특약등기는 환매기간이 지났지만 효력 여부를 알 수 없고, 경매로 말소되지 않는다는 특별한 조건이 붙어 있습니다. 여기에 동일 용도 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 확인되지 않습니다. 따라서 가격은 낮아졌지만 권리와 시세 검증이 끝나지 않은 사건으로 보는 것이 맞습니다. 환매특약의 효력·말소 가능성과 실제 공장용 부동산 가격을 확인한 뒤에야 입찰가 판단이 가능합니다.
