인천지방법원 2026타경500411. 인천 연수구 송도동 한라 웨스턴파크 송도 30층 씨3014호입니다. 공부상 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)이며, 37층 건물 내 30층에 위치합니다. 등기 흐름의 중심은 2021.04.16. 설정된 주안동신기새마을금고 근저당권 146,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2026.01.19. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
권리표만 보면 구조는 단순하지만 임차관계는 그렇지 않습니다. 현황조사상 대신기공(주)의 보증금 5,000,000원·월차임 600,000원이 확인되지만 전입신고일이 알려지지 않아 대항력은 ‘有’가 아니라 ‘가능·미상’으로 보아야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제와 최종 미배당 보증금의 승계 가능성을 현재 단계에서 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500411 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 29-1 한라 웨스턴파크 송도 30층 씨3014호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 아트센터대로168번길 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 숙박시설(생활숙박시설) · 37층 건물 내 30층 |
| 현재 소유자 | 박옥순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주안동신기새마을금고 / 121,740,450원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.16. 근저당권 · 주안동신기새마을금고 · 채권최고액 146,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차관계는 별도 확인
2021.02.18. 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2021.04.16. 정재수 앞으로 거래가액 186,241,000원의 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 주안동신기새마을금고 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2026.01.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이후 2026.02.06. 박옥순 앞으로 2025.07.09. 상속을 원인으로 소유권이전이 등기되어 현재 단독소유자로 표시됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 500만원, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대신기공(주) | 5,000,000원 | 600,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 1명으로 조사됩니다. 대신기공(주)는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에 나타난 임차인입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않으므로 말소기준일 2021.04.16.과의 선후를 판단할 수 없습니다. 따라서 대항력 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격·회차 — 신건 1.58억, 시세 메리트는 단정 금지
현재 감정가와 최저매각가는 모두 158,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 지표가 제시되지 않은 만큼, 이 1.58억을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 가격 판단은 생활숙박시설이라는 공부상 이용상태와 실제 거래 수준을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 158,000,000원 | 146,400,000원 | 0원 | 8,588,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 22,569,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 47,495,680원 | 0원 |
1회 유찰 시 가정 매각가는 126,400,000원, 2회 유찰 시에는 101,120,000원입니다. 이때 근저당권자 기준 미배당액은 각각 22,569,600원, 47,495,680원으로 늘어납니다. 다만 이 미배당은 근저당권 배당 부족분이며, 현재 계산상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 임차보증금 승계 여부는 별도 확인사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주안동신기새마을금고 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,588,000원 |
현재 배당계산에서는 집행비용 3,012,000원, 근저당권자 146,400,000원, 소유자 잔여 8,588,000원으로 158,000,000원이 전액 배분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대신기공(주)의 보증금 5,000,000원은 대항력·우선변제 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 숙박시설(생활숙박시설)로 등재되어 있습니다. 주거용 아파트로 가정해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 소재 송도달빛축제공원역 남동측 인근으로, 주변은 숙박시설·오피스텔·아파트·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천지하철1호선 송도달빛축제공원역이 있으며, 동측 센트럴로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 37층 건물 내 30층 씨3014호이며, 시스템 창호와 전기·위생·급배수·소화·승강기 설비가 확인됩니다.
- 토지. 대체로 가로장방형의 평지이며 숙박시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다. 토지면적은 14,684.3㎡, 공시지가는 3,680,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함되며, 공부와의 차이 및 위반사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 생활숙박시설이라는 공부상 용도와 임대관계 미상 상태를 감안해 실제 매수층과 거래가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대신기공(주) 전입일 확인. 2021.04.16. 말소기준권리보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 출발점입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 보증금 5,000,000원의 배당 가능성과 최종 미배당분 승계 여부를 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 인수액 0원 확정 금지. 현재 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 임차인의 대항력은 미상입니다.
- 용도 확인. 공부상 생활숙박시설이므로 아파트 시세나 아파트 환금성을 그대로 적용하지 마세요.
- 가격 비교. 신건 최저가 158,000,000원의 가격 메리트는 실제 생활숙박시설 거래가격과 대조한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서에서 임차인의 전입·확정일자·배당요구와 매수인 인수사항을 최종 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 임차인은 미확정”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2021.04.16. 주안동신기새마을금고 근저당 146,400,000원이 말소기준이고, 2026.01.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 158,000,000원 배당 가정에서는 근저당이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 현황조사상 대신기공(주)의 보증금 5,000,000원·월차임 600,000원이 존재하고, 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계 확인 필요가 정확한 결론입니다. 여기에 공부상 용도가 생활숙박시설이고 최저가 158,000,000원을 직접 비교할 최근 실거래 기준이 확인되지 않는 만큼, 신건 가격 자체에 가점을 줄 근거도 없습니다. 말소기준은 합격, 임차인과 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 바로 그 두 가지입니다.
