인천지방법원 2026타경500570. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 전용 72.27㎡ 물건입니다. 등기상 가장 먼저 살아 있는 말소기준권리는 2023.04.26. 국의 압류이고, 그 뒤 서울특별시·인천광역시 서구 압류와 2026.01.23. 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위니까 소멸”만 보고 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2023.08.04.에 등기됐지만, 실제 주민등록·점유개시는 2022.05.13., 확정일자는 2022.04.22.입니다. 즉 말소기준권리인 2023.04.26. 압류보다 앞서 대항력이 발생한 구조라 원칙적으로는 미배당 보증금의 매수인 인수 위험이 존재합니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 임차권과 관련해 양수인 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 이 분석에서는 확약이 적용되는 해당 임차권의 인수를 실질 0원으로 반영합니다. 배당계산상 확약을 반영하지 않을 경우의 미배당액 38,222,000원은 원칙적 인수 계산값으로만 병기합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500570 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1018-2 창우아이빌 401동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 72.27㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.28. 소유권이전 · 거래가액 202,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 245,371,616원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.04.26. 압류
② 임차권 분석 — 원칙 인수 38,222,000원, 확약 반영 실질 0원
| 명의 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제202호 72.27㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 208,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.05.13. | 우선변제 有 확정 2022.04.22. · 배당요구 | 보증기관 실제 임차인으로 중복 합산하지 않음 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 승계성 권리자이므로 이를 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 이 자료상 실제 임차인으로 별도 집계할 대상은 0명이며, 보증기관 명의 임차권등기 1건이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로는 95.1%
가격 판단은 전체 12건 평균 174,833,333원보다 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 182,000,000원이고 가장 최근 거래는 2026.04. 184,000,000원입니다. 최근 시세는 과거 구간보다 +5.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 69.8㎡ | 6 | 184,000,000원 |
| 2025.07 | 68.55㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 69.81㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2024.10 | 69.81㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2024.03 | 72.27㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 69.67㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2022.07 | 69.67㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.06 | 73.23㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 69.94㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2022.01 | 72.27㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.01 | 69.67㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 72.86㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 182,000,000원 |
말소동의 확약을 반영하면 실질취득금액은 최저가와 같은 173,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 95.1% 수준입니다. 최근 거래 추세가 +5.0%이고 최신 거래가 184,000,000원이어서 신건 가격이 최근 시세보다 높은 구조는 아닙니다. 다만 최근 12개월 표본이 2건에 불과하고 단지 전체가 29세대 규모이므로 가격 가점은 제한적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정 · 확약 미반영 원칙 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 208,000,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 245,371,616원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 말소동의 확약을 반영하지 않은 원칙 계산입니다. 그 계산에서는 임차보증금 부족분 38,222,000원이 발생하지만, 이 사건에는 양수인의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 배당순위와 실제 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전초등학교 남측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 완정역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물입니다. 사용승인일은 2012.05.25.입니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(검단2지구)이며 공시지가는 1,887,000원/㎡입니다. 토지는 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 창우아이빌(401,402동)은 29세대이며, 동일권역 거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 말소동의 확약의 당사자·대상 임차권·말소 조건이 이 사건 을구 7번 임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입·점유 2022.05.13., 확정일자 2022.04.22., 말소기준권리 2023.04.26.의 선후관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국·서울특별시·인천광역시 서구 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 173,000,000원은 최근 12개월 평균 182,000,000원의 95.1%입니다. 전체 평균 174,833,333원보다 최근 거래를 우선해 판단하세요.
- 환금성. 29세대 규모이고 감정평가상 오피스텔 이용 물건입니다. 아파트 수준의 환금성을 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 산다
이 물건의 숫자만 보면 신건 최저가 173,000,000원이 최근 12개월 평균 182,000,000원의 95.1%라 가격은 최근 시세 아래에 있습니다. 그러나 이 사건의 본질은 가격보다 권리입니다. 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차권이 있고, 확약이 없다면 38,222,000원의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
다행히 매각물건명세서에는 양수인 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가됩니다. 그래서 최종 판단은 “가격은 검토 가능, 권리는 확약서 확인 후 입찰”입니다. 이 확약이 원본 서류에서 그대로 확인될 때 비로소 173,000,000원을 실질취득금액으로 놓고 최근 시세와 비교할 수 있습니다.
