인천지방법원 2026타경500624. 인천 서구 심곡동 화이트하우스 104동 3층 301호, 전용 39.44㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사마니주택이고 2020.06.15. 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 데이터상 말소기준은 2022.03.10. 갑구 11번 압류이며, 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 단순한 ‘임차인 없음’ 유형이 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 85,000,000원 임차권등기가 있고 전입·점유 기준일이 2021.09.03.으로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 인수 여부를 가장 먼저 봐야 하지만, 이 신고는 보증기관 승계 신고로 분류되어 실제 임차인 수에 포함하지 않습니다. 따라서 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 261-13 화이트하우스 104동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 39.44㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 (2020.06.15. 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 89,885,753원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 준공 / 규모 | 2000.08.10 · 15세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 선순위지만 확약이 핵심
말소기준은 2022.03.10. 안산세무서장의 갑구 11번 압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 임차권 관련 전입·점유일은 2021.09.03., 확정일자는 2021.08.13.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 권리 순서만 놓고 보면 대항력이 있는 선순위 임차권 관련 권리입니다. 보증금은 85,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 신고 | 85,000,000원 | 2021.09.03 / 2021.08.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 확약을 반영하지 않은 회차별 원시 시나리오에서는 1회 유찰 시 5,268,800원, 2회 유찰 시 21,295,040원의 인수 추정액이 표시됩니다. 본 리포트는 제출된 말소동의 확약서를 반영하여 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
한국토지주택공사는 데이터상 보증기관으로 분류되므로 이를 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 보증금 85,000,000원도 다른 임차보증금과 합산해 실제 점유 임차인 수를 부풀려서는 안 됩니다. 따라서 권리분석상 핵심은 ‘실제 임차인 0명’과 ‘보증기관 승계 신고 1건’을 구분하는 것입니다.
② 시세 비교 — 최근 시장은 -58.1%, 신건은 최근 평균의 304.5%
가격은 훨씬 보수적으로 봐야 합니다. 화이트하우스(261-13)의 제공 실거래 표본은 8건이고 전체 평균은 74,062,500원입니다. 그런데 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 33,500,000원, 최신 거래도 2026.02. 33,500,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -58.1%로 내려온 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.88㎡ | -1 | 33,500,000원 |
| 2024.02 | 39.51㎡ | 1 | 84,000,000원 |
| 2023.12 | 39.51㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 39.44㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2023.07 | 39.51㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.06 | 39.44㎡ | 1 | 113,000,000원 |
| 2022.06 | 39.44㎡ | -1 | 38,000,000원 |
| 2022.02 | 39.44㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 74,062,500원 |
현재 최저가 102,000,000원은 전체 실거래 평균 74,062,500원의 137.7%이며, 최근 12개월 평균 33,500,000원과 비교하면 304.5%입니다. 확약을 반영해 매수인 인수를 0원으로 보더라도 현재 실질취득은 102,000,000원이므로 비교 기준은 달라지지 않습니다. 즉 권리 인수가 없어졌다고 해서 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
더구나 이 물건은 15세대 규모의 다세대이고 최근 12개월 거래 표본이 1건에 그칩니다. 전체 평균 74,062,500원만 보고 현재 가격을 긍정적으로 평가하면 최근 하락을 놓치게 됩니다. 가격 판단은 최근 거래 33,500,000원과 -58.1%의 하락 추세를 우선해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 14,772,000원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 89,885,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 102,000,000원 가정에서는 집행비용 2,228,000원과 한국토지주택공사 보증금 85,000,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사에는 14,772,000원이 배당되는 구조입니다. 서울보증보험 주식회사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 양지초등학교 동측 인근으로 단독주택·아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 가스설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 유사 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며 주변으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,065,000원/㎡입니다.
- 거래성. 15세대 규모이며 제공된 실거래는 8건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -58.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 을구 15번 임차권등기에 대한 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되므로 보증금 85,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 74,062,500원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 33,500,000원과 -58.1% 추세를 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 층 차이 확인. 최신 33,500,000원 거래는 전용 39.88㎡·층 -1이고 본건은 전용 39.44㎡·3층입니다. 현장 상태와 층별 가격 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 유찰 시 권리 착시 주의. 원시 시나리오상 1회 유찰 시 81,600,000원, 2회 유찰 시 65,280,000원으로 내려가면서 임차권 미배당 추정액이 각각 5,268,800원과 21,295,040원으로 표시됩니다. 본 분석은 확약을 반영해 실질 인수 0원*으로 보지만 확약 이행 여부 확인이 전제입니다.
- 배당 한계 확인. 주택도시보증공사 청구금액은 1,716,000,000원이고 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액은 89,885,753원으로, 신건 가정에서도 미배당이 발생합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 85,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 하지만 한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류되고, 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 분석상 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 권리 문제는 상당 부분 정리되는 구조입니다.
그렇다고 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 102,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 33,500,000원의 304.5%이고, 전체 실거래 평균 74,062,500원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 추세가 -58.1%로 하락했습니다. 15세대 다세대에 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점까지 고려하면, 이 물건은 권리보다 가격과 환금성을 훨씬 엄격하게 봐야 하는 사건입니다. 결론은 확약으로 권리 인수는 완화, 신건 가격은 보류입니다.
