인천지방법원 2026타경501220. 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 3층303호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 준주택(오피스텔)으로 이용 중입니다. 이 사건은 단순히 “선순위 임차권이 있느냐”만 보는 물건이 아닙니다. 2024.09.02. 남동세무서장 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 그보다 앞선 2022.09.07. 소유권이전등기청구권 가등기와 2024.08.02. 임차권등기를 각각 따로 판단해야 합니다.
임차권 쪽에는 예외가 있습니다. 임차보증금 120,000,000원, 전입 2022.04.15., 확정일자 2022.03.24.의 임차권등기가 존재하지만, 매각물건명세서에는 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 가등기 인수 위험까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 준주택(오피스텔) 이용 · 33.337㎡ · 13층 건물 내 3층303호 |
| 소유자 | 강남진 (2022.04.28. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 124,198,356원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 사용승인일 | 2013.03.20 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 가등기가 핵심
2024.09.02. 국의 압류는 말소기준으로 제시돼 있고 2026.02.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 가등기는 별도 신고에 따라 인수 대상으로 남습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “낙찰 후 얼마를 더 내느냐”보다 낙찰로 취득한 소유권 자체가 유지되는가에 있습니다.
임차권 분석 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 아래 한국토지주택공사 신고는 보증기관·승계 성격으로 분류된 신고이므로 실제 임차인 수나 보증금 총액에 중복 합산하지 않습니다.
| 신고 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 제3층 제303호 33.337㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2022.04.15 / 2022.03.24 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 서울보증보험 주식회사 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래 수준보다 높다
간석리페(2차)도시형생활주택은 98세대, 사용승인일 2013.03.20이며 비교 면적은 33.337㎡입니다. 제공된 동일 면적 실거래 표본은 아래와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 33.34㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 33.34㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 33.34㎡ | 3 | 117,300,000원 |
| 2021.11 | 33.34㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 33.34㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2021.11 | 33.34㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2021.07 | 33.34㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 118,471,428원 |
현재 최저매각가 126,000,000원에 임차권 실질 인수 0원을 반영하면 현재 실질취득도 126,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 118,471,428원의 106.4%이며, 최신 거래 2022.04의 120,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균만 보거나 신건 최저가만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다.
특히 실거래 표본의 최신 거래가 2022.04인 만큼, 2026.08.28 매각기일의 현재 가치와는 시차가 있습니다. 이 경우 가격 판단은 공격적으로 가점을 주기보다 보수적으로 보는 편이 맞습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 124,198,356원 | 3,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되고 서울보증보험 주식회사에는 3,436,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 120,762,356원, 매수인 임차권 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등으로 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 배당가정상 임차권 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 126,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,800,000원 | 21,411,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,640,000원 | 41,211,520원 | 0원 |
배당가정상 유찰 시 나타나는 21,411,200원·41,211,520원은 임차권 말소동의 확약을 반영하기 전의 미배당 승계 계산입니다. 이 임차권은 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 보되, 순위보전가등기는 별도로 인수됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간석오거리역(인천지하철 1호선)이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 준주택(오피스텔)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 13층이며 대상은 3층303호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지 공시지가는 2,089,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 98세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 실거래 표본의 최신 거래도 2022.04이므로 현재 매각 시점의 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 인수 여부를 최우선 확인. 2026.02.20. 제출된 순위보전가등기 신고와 매각물건명세서의 인수 문구를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 매매예약 완결 위험 확인. 가등기된 매매예약이 완결되면 매수인이 소유권을 상실할 수 있다고 명시돼 있으므로, 단순한 금전 인수 문제로 취급하면 안 됩니다.
- 임차권 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 을구 3번 임차권등기에 적용되는지, 말소 조건과 제출 서류를 확인해야 합니다.
- 보증금 중복계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관·승계 성격으로 분류돼 있어 실제 임차인 수나 보증금을 별도 임차인과 중복 합산하지 않습니다.
- 현재 가격을 싸다고 보지 말 것. 실질취득 126,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.4%이고 최신 거래 120,000,000원보다 높습니다.
- 유찰과 권리위험을 분리. 1회 유찰 100,800,000원, 2회 유찰 80,640,000원으로 가격이 내려가더라도 순위보전가등기 인수 위험은 그대로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·가등기 신고서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권 0원”보다 “가등기 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건에서 120,000,000원 임차권만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 대항력과 우선변제권이 있지만 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 있으므로 실질 인수는 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 2022.09.07. 가등기가 순위보전가등기로 신고돼 말소되지 않고 매수인에게 인수되고, 매매예약이 완결되면 소유권 상실 가능성까지 명시돼 있습니다.
가격도 방어적이지 않습니다. 현재 실질취득 126,000,000원은 최근 12개월 평균 118,471,428원의 106.4%이며 최신 거래 120,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰도 2.0회입니다. 즉 이 물건은 현재 가격에서 싸지도 않고, 권리상 가장 무거운 소유권 위험까지 남아 있는 구조입니다. 임차권 확약만 보고 안전물건으로 분류할 수 없으며, 가등기의 실체와 소멸 가능성을 원문 서류에서 해소하지 못한다면 보수적으로 접근해야 합니다.
