인천지방법원 2026타경501560. 대상은 앙상블2차 제13층 제1302호, 전유부분 53.92㎡입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 진현우이며, 2020.09.09. 매매를 원인으로 거래가액 96,000,000원에 취득했습니다. 감정가는 98,000,000원, 신건 최저매각가도 98,000,000원입니다.

현재 등기에서 살아 있는 선순위 담보권은 없습니다. 과거 신반월새마을금고 근저당·김미경 주택임차권과 근해안강망수산업협동조합·우리은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 그래서 이번 경매의 말소기준은 2026.02.23. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2025.04.15. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

현재 경매개시결정보다 앞선 을구 8번 주택임차권은 임대차계약일 2023.03.08., 확정일자 2023.03.10., 전입·점유개시일 2023.03.31.이고 보증금은 110,000,000원입니다. 따라서 등기·배당 계산만 보면 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 인수형 권리입니다.

다만 이 신고는 제공된 분류상 보증기관 승계에 해당하므로 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다. 또한 매각물건명세서에는 “을구 8번 임차권등기 …가 있으나, 양수인 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시돼 있습니다. 따라서 이 확약이 예정대로 이행되는 것을 전제로 하면 해당 권리의 실질 인수액은 0원입니다.

② 확약 반영 — 실질 인수 0원, 단 원본 확인이 전제

이 사건은 “선순위 임차권이 있으니 무조건 인수”라고 끝내면 안 됩니다. 반대로 “확약이 있으니 아무 확인 없이 안전”이라고 단정해서도 안 됩니다. 제공된 매각물건명세서상 말소동의 확약이 제출됐으므로 정확도 규칙상 해당 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득은 98,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 판정 보류

이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 98,000,000원이나 실질취득 98,000,000원이 시세보다 싸다고 말할 근거는 없습니다. 권리위험과 가격 메리트는 별개이며, 이 사건의 가격 평가는 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 · 확약 미반영 기계적 배당)

배당계산만 보면 임차보증금 부족분 14,164,000원이 매수인 인수로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서상 양수인의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 평가합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무를 분리해서 봐야 한다

확약이 없다면 이 표처럼 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 따라서 “유찰됐으니 싸졌다”는 판단이 성립하지 않습니다. 반면 현재 제출된 말소동의 확약을 정상 반영하면 해당 인수는 실질 0원이므로, 회차별 실질취득은 각 회차 매각가를 기준으로 보게 됩니다. 다만 그 가격이 시장 대비 유리한지는 실거래 자료가 없어 별도로 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 주안역 남서측 인근. 주변은 동류형 오피스텔과 근린상가가 혼재하는 상업지역이며 근린상가·음식점·유흥시설·숙박시설 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재해 교통여건은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 중 13층입니다.
• 도로. 북측 약 30m, 동측 약 4m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기도 있습니다.
• 공시지가. 1,920,000원/㎡. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약 원본 확인. 을구 8번 임차권의 말소동의 대상·주체·조건과 실제 말소절차를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
• 확약 미이행 시 비용 재계산. 현재 회차 기준 기계적 미배당 인수액은 14,164,000원이며 유찰할수록 증가합니다.
• 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 표시는 보증기관 승계로 분류돼 실제 임차인으로 별도 합산하지 않습니다.
• 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 98,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 건축물대장·등기·실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수형이지만, 확약이 승부처”

등기만 보면 이 물건은 선순위 임차권 때문에 분명한 인수형입니다. 보증금 110,000,000원이 현재 최저가 98,000,000원을 웃돌고, 배당표상 14,164,000원이 남기 때문입니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액은 더 커집니다.

하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 인수는 실질 0원, 현재 회차 실질취득은 98,000,000원으로 정리됩니다. 따라서 권리분석의 결론은 “인수위험은 확약으로 해소 가능, 단 원본 확인이 필수”입니다. 다만 실거래 자료가 없어 가격 메리트까지 좋다고 평가할 근거는 없습니다.