인천지방법원 2026타경501611. 구월동 골든하우스 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이은영으로 2017.06.20 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 160,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 108,000,000원 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026.02.26 윤영돈의 강제경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 그러나 점유관계에서는 이야기가 달라집니다. 박희정은 2012.08.22 전입으로 확인되어 말소기준일인 2017.06.20보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 반대로 아무 위험이 없다고 볼 수도 없습니다. 유효한 임대차와 점유가 계속되고 있다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있으므로, 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 임차관계 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501611 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1097-16 2층 202호 · 도로명 인천광역시 남동구 문화로145번길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이은영 · 2017.06.20 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 윤영돈 / 73,054,893원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2017.06.20 설정된 주식회사신한은행 근저당권 108,000,000원입니다. 현재 진행 중인 2026.02.26 강제경매개시결정은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 과거의 2012년 강서농업협동조합 근저당, 박수경 근저당, 2024년 박성민 가압류, 2024년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박희정 | 2012.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
전입일은 말소기준일 2017.06.20보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
② 시세 비교 — 1.61억은 ‘큰 할인’이 아니다
골든하우스 실거래는 총 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 167,250,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.07 164,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 164,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -2.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 64.48㎡ | 3 | 164,000,000원 |
| 2024.02 | 64.48㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.11 | 62.09㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.08 | 64.48㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 167,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 98.2%입니다. 금액 차이는 3,000,000원에 불과합니다. 최근 추세도 -2.6%이므로 전체 평균 167,250,000원만 보고 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다. 무엇보다 선순위 전입자의 미배당 보증금이 확인될 경우 실제 부담은 161,000,000원보다 올라갑니다. 따라서 현재 최저가 자체를 실질취득가로 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 경매채권자 · 윤영돈 | 73,054,893원 | 49,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 181,054,893원 중 157,946,000원이 배당되고, 23,108,893원이 미배당됩니다. 다만 박희정의 임대차 보증금·우선변제 여부가 확인되면 실제 배당순서와 미배당액, 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 윤영돈 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 23,108,893원 | 49,946,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 54,858,093원 | 18,196,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 80,257,453원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구월서초등학교 동측 인근이며, 주위는 주거용 부동산이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다. 위생·급배수시설과 도시가스 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 중로의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 241.4㎡, 공시지가는 2,087,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되며, 2025.08.26~2026.08.25 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 골든하우스는 7세대이며 준공일은 2012.05.25입니다. 확인된 실거래는 4건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박희정 보증금 확인. 2012.08.22 전입의 임대차계약 금액과 현재 점유·대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 경매 배당 후 남는 보증금이 얼마인지 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가 재계산. 확인된 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 최근 시세 164,000,000원과 비교해야 합니다.
- 98.2% 숫자 과신 금지. 현재 최저가는 최근 시세보다 3,000,000원 낮을 뿐이고 최근 가격 추세는 -2.6%입니다.
- 배당표 재검증. 임차인의 보증금과 우선순위가 확정되면 현재 배당 시뮬레이션의 신한은행·윤영돈 배당액도 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.61억”보다 먼저 알아야 할 숫자가 있다
이 물건의 등기상 말소구조는 단순합니다. 2017.06.20 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 강제경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 경매 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 2012.08.22 전입한 박희정이 있고 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
가격 역시 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 164,000,000원, 현재 최저가는 161,000,000원으로 최근 시세의 98.2%입니다. 최근 추세도 -2.6%입니다. 불확실한 선순위 임차관계를 감수하면서 얻는 표면 할인은 3,000,000원에 그칩니다. 따라서 이 사건은 등기 말소는 단순하지만 임차인 확인 전까지는 가격 판단도 보류하는 것이 맞습니다. 보증금과 배당관계가 확인된 뒤에야 비로소 실제 취득원가를 계산할 수 있습니다.
