인천지방법원 2026타경501848. 인천 서구 경서동 현창캐슬 2층 202호, 전용 53.27㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 135,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건이고, 서울보증보험 주식회사가 143,135,560원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 이용순으로 2024.02.08. 매매가 128,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 등기만 보면 단순한 무인수 물건처럼 보이기 어렵습니다. 말소기준은 2026.03.05. 강제경매개시결정인데 그보다 앞선 2024.05.29. 한국토지주택공사 명의 주택임차권 128,000,000원이 존재합니다. 다만 이 권리는 김찬양 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고이고, 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 128,000,000원을 김찬양의 102,000,000원과 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김찬양 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경501848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 738-5 현창캐슬 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.27㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이용순 (2024.02.08. 매매가 128,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 143,135,560원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 준공 / 세대수 | 2011.06.03 · 9세대 |
① 권리 흐름 — 확약서와 실제 임차인을 분리해서 봐야 한다
* 을구 5번 임차권등기는 말소기준권리 이전 권리이나, 제출된 말소동의 확약서를 해당 권리에 한해 반영한 판단입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 128,000,000원 | 보증기관 대위·승계 | 2022.04.20 | 별도 실제 임차인 아님 | 별도 합산 안 함 | 보증기관 승계 확약 |
| 김찬양 | 102,000,000원 | 2024.04.30 | 2024.02.23 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
한국토지주택공사의 128,000,000원과 김찬양의 102,000,000원을 더해 230,000,000원의 임차보증금으로 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 신고이고 실제 임차인은 김찬양 1명입니다. 현재 회차에서 김찬양의 102,000,000원이 전액 우선배당되므로 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 98.5%
현창캐슬(738-5)은 9세대 규모이고, 확인된 동일·유사 면적 거래는 3건입니다. 전체 평균 128,333,333원보다 중요한 것은 더 최근의 가격입니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 137,000,000원 1건이며, 최근 가격이 이전 거래들보다 10.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 54.0㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2023.10 | 53.27㎡ | 2 | 128,000,000원 |
| 2021.06 | 53.27㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 137,000,000원 |
현재 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 137,000,000원의 98.5%입니다. 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이가 제한적이므로, 전체 평균 128,333,333원만 놓고 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다. 특히 최근 가격 추세가 +10.5%인 만큼 이 물건의 현재 가격 판단은 오래된 120,000,000원·128,000,000원 거래보다 137,000,000원 거래를 우선 기준으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 김찬양 보증금 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 143,135,560원 | 30,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김찬양 보증금 102,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 30,310,000원을 배당받아 112,825,560원의 미배당이 발생합니다. 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 서울보증보험 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 30,310,000원 | 112,825,560원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 3,688,000원 | 139,447,560원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 0원 | 143,135,560원 | 17,555,200원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 전용면적은 53.27㎡입니다.
- 입지. 인천경서초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호이며 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,290,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 감정요항에 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 표본. 9세대 규모이고 확인된 거래는 3건으로, 가격 판단 시 최근 거래 137,000,000원을 우선 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 5번 한국토지주택공사 임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인하세요.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 128,000,000원은 김찬양 보증금의 보증기관 대위·승계 신고이므로 김찬양 102,000,000원과 합산하지 않습니다.
- 김찬양 대항력 확인. 2024.04.30. 전입·점유, 2024.02.23. 확정일자, 배당요구가 확인됩니다. 현재는 전액 배당되지만 유찰 시 미배당 인수가 생길 수 있습니다.
- 회차별 실질취득 확인. 현재와 1회 유찰은 인수 0원이지만, 2회 유찰 86,400,000원에서는 매수인 인수 17,555,200원이 발생합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 128,333,333원보다 최근 12개월 거래 137,000,000원과 최근 추세 +10.5%를 우선 기준으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “현재는 무인수, 유찰 뒤에는 다시 계산”
현재 신건 기준으로는 결론이 비교적 명확합니다. 실제 임차인 김찬양의 보증금 102,000,000원이 전액 배당되고, 한국토지주택공사 명의 128,000,000원은 보증기관 대위·승계 중복신고이면서 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 압도적으로 싸다고 평가할 수준은 아닙니다. 최저가 135,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 137,000,000원의 98.5%이고, 최근 거래 추세도 +10.5%입니다. 현재 회차에서는 권리 인수 없음과 최근 거래에 가까운 가격을 함께 놓고 판단해야 합니다. 또 2회 유찰해 86,400,000원이 되면 김찬양 보증금에서 17,555,200원의 인수가 생기므로, 그 시점부터는 낮아진 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 구조가 가격 판단의 기준입니다.
