인천지방법원 2026타경502207. 인천 남동구 간석동 ‘에스알프리스틴’ 3층 301호, 전용 38.02㎡의 다세대주택입니다. 등기만 처음 보면 가장 눈에 띄는 것은 2023년 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 120,000,000원입니다. 전입일은 2020.10.21, 확정일자는 2020.02.18로 말소기준인 2021.03.10 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 있는 구조입니다.
그러나 이 신고를 일반 개인 임차인의 보증금과 동일하게 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격으로 분류되어 있어 실제 임차인 수는 0명입니다. 더구나 매각물건명세서에는 이 임차권의 양수인인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 해당 임차권에 한해, 매수인이 떠안을 금액은 실질 0원으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502207 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 769-11 에스알프리스틴 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.02㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 박연숙 (2019.12.03 매매, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,135,341원 |
| 말소기준 | 2021.03.10 압류 · 국 · 남인천세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2021.03.10 국 압류입니다. 이후의 세무서·남동구 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 한국토지주택공사 임차권의 전입일 2020.10.21이 말소기준보다 앞서므로, 임차권 자체는 대항력 있는 선순위 임차관계로 봐야 합니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 2020.10.21 / 2020.02.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 0명입니다. 위 120,000,000원은 보증기관 승계 성격의 신고이므로 별도의 개인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2023.03.31 접수되어 있고, 매각물건명세서상 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 제출되어 있어 해당 임차권의 실질 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 135,000,000원은 지표상 75.0%, 하지만 거래 표본은 1건
에스알프리스틴은 총 15세대, 사용승인일은 2011.02.15입니다. 대상 면적 38.02㎡와 일치하는 확인 거래는 2022.05 1건이며 거래가는 180,000,000원입니다. 최저가 및 실질취득액 135,000,000원은 이 시세지표의 75.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 38.02㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 시세지표 | 38.02㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
수치만 보면 135,000,000원은 180,000,000원 대비 75.0%여서 가격 차이가 있습니다. 다만 확인 가능한 실거래가 2022.05의 단 1건뿐입니다. 따라서 180,000,000원을 현재 다세대주택의 확정 시세로 단정해 ‘25% 싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 이번 사건에서는 권리상 실질취득액이 135,000,000원으로 고정된다는 점과 함께 거래 표본 부족에 따른 환금성·가격 불확실성을 같이 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 3,142,000,000원 | 12,310,000원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 125,135,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 임차보증금 120,000,000원은 전액 배당되고 매수인 룰상 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 해당 임차권은 별도로 말소동의 확약이 제출되어 있어 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 135,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 108,000,000원 | 14,312,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 86,400,000원 | 35,555,200원 | 실질 0원 |
대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 매수인 인수액이 늘어나는 전형적인 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차권의 양수인 서울보증보험 주식회사가 말소동의 확약서를 제출했으므로, 그 룰상 인수액을 실제 취득원가에 더해서 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 기준 실질취득은 135,000,000원, 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 부평삼거리역 동측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 및 묘지공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평삼거리역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용·구조. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 301호입니다. 사용승인일은 2011.02.15입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 위생·급배수·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 환금성. SR프리스틴은 15세대이고 동일 면적 확인 거래가 1건이어서, 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 양수인 서울보증보험 주식회사의 확약 대상이 을구 3번 임차권 전체와 일치하는지, 말소 절차에 별도 조건이 있는지 입찰 전에 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이므로 보증금 120,000,000원을 별도의 개인 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세의 종류와 금액을 확인해야 합니다. 당해세라면 배당표보다 앞서 차감될 수 있습니다.
- 가격 검증. 실질취득액은 135,000,000원이고 시세지표는 180,000,000원이지만, 확인 거래가 2022.05의 1건입니다. 현재 매도 호가가 아닌 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성. 15세대 규모이고 거래 표본이 적으므로 취득가뿐 아니라 재매각 기간과 매수층을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 세금 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.2억 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력과 거래 표본
이 사건을 등기만 보고 판단하면 보증금 120,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 그러나 한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 성격이고 실제 임차인은 0명입니다. 결정적으로 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 135,000,000원입니다. 이는 시세지표 180,000,000원의 75.0%지만, 그 가격 근거가 2022.05의 단 한 건이라는 점이 약점입니다. 권리상 핵심 인수는 확약으로 해소됐지만, 다세대 15세대의 낮은 거래 표본, 세금 압류, 확약서 원문 확인까지 마쳐야 비로소 가격 차이를 실제 매력으로 인정할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 ‘최저가 할인율’이 아니라 확약의 완결성과 현재 환금성 검증입니다.
