인천지방법원 2026타경502532. 인천 미추홀구 도화동 대영아파트 2층 202호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 김정호이고, 2021.08.13. 설정된 삼척농업협동조합 근저당권 4,560,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.02.22. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 이후 압류와 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 늦게 등기된 임차권 자체가 아니라, 그 임차인의 실제 전입일과 확정일자입니다. 박근우의 주민등록일자는 2017.09.04., 점유개시는 2017.09.15., 최초 확정일자는 2017.09.14.로 2021년 근저당보다 앞섭니다. 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있으며, 보증금 74,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 떠안을 수 있다고 밝히고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502532 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 440-1 대영아파트 2층 202호 · 도로명주소 한나루로 605 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 68.95㎡ · 13층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 김정호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 74,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13. 삼척농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차권
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박근우 | 제2층 제202호 68.95㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.09.04 | 2017.09.14 | 74,000,000원 | 대항력 있음 | 행사 가능 | 해당 없음 |
박근우는 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 등기부에는 임대차계약이 2017.08.26. 보증금 72,000,000원, 2019.09.08. 보증금 74,000,000원으로 기재되어 있고, 매각물건명세서상 인수 판단 금액은 74,000,000원입니다. 전입은 말소기준보다 약 4년 빠르고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 전액 배당 여부가 곧 매수인의 인수액을 결정합니다.
② 시세 비교 — 면적이 달라 직접 비교에는 한계
대영아파트는 35세대, 2017.06.30. 준공입니다. 본건 전용면적은 68.95㎡지만 확보된 실거래 12건은 모두 약 49.68㎡~49.97㎡로 면적이 다릅니다. 따라서 아래 거래가격을 본건의 직접 적정가로 단정할 수는 없습니다. 다만 현재 신건 최저가의 가격 수준을 점검하는 참고지표로는 의미가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 49.87㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 49.82㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 49.68㎡ | 13 | 167,000,000원 |
| 2025.12 | 49.87㎡ | 10 | 144,250,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 49.97㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 49.82㎡ | 11 | 142,000,000원 |
| 2025.10 | 49.68㎡ | 10 | 143,000,000원 |
| 2025.08 | 49.96㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.05 | 49.97㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2025.04 | 49.82㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2024.10 | 49.87㎡ | 7 | 132,300,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49㎡대 | 11건 | 153,295,454원 |
최근 12개월 평균은 153,295,454원, 최신 거래는 2026.02. 150,000,000원입니다. 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균의 150.0%입니다. 다만 본건이 68.95㎡이고 비교 거래가 약 49㎡대라 면적 차이가 커, 이 비율을 곧바로 “본건이 50% 비싸다”는 뜻으로 읽어서는 안 됩니다. 최근 거래 추세는 이전 표본 대비 15.9% 상승으로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 삼척농업협동조합 | 4,560,000,000원 | 225,980,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 박근우 | 74,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 74,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 4,708,000,000원, 채권자 배당액은 225,980,000원, 미배당액은 4,482,020,000원입니다. 다만 박근우의 임차권은 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서고 매각물건명세서에서 매수인 대항 가능 권리로 명시되어 있으므로, 실제 입찰에서는 임차보증금의 배당순위와 전액 변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화1동행정복지센터 남서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장이 인근에 있고 차량출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물의 2층 202호이며, 상·하수도·난방·승강기·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 30미터, 서측 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 적용됩니다. 공시지가는 2,745,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 35세대 규모로 거래 표본이 많지 않고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 9.2회여서 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 74,000,000원 확인. 배당에서 얼마가 변제되고 얼마가 인수될 수 있는지 매각물건명세서·배당요구·임대차계약서를 대조하세요.
- 전입·확정일자 우선순위. 2017.09.04. 전입, 2017.09.14. 확정일자가 2021.08.13. 말소기준권리보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
- 박근우의 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 표시되어 있으므로 보증금 지급내역과 실제 임대차 관계를 확인하세요.
- 면적이 맞는 시세 재확인. 확보된 거래는 약 49㎡대이고 본건은 68.95㎡입니다. 본건과 같은 면적의 실거래·매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원입니다. 단, 가격이 내려가도 임차보증금 미배당 인수 가능성은 별개로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기가 있으므로 관련 원인·현황을 원본에서 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 미추홀구 압류와 국세 압류가 있었던 만큼 당해세·체납관리비 등 실제 우선 부담 여부를 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수 여부가 먼저다”
이 사건의 승부처는 단순히 230,000,000원이 비싸냐 싸냐가 아닙니다. 박근우의 전입과 확정일자가 2021년 말소기준권리보다 앞서고, 매각물건명세서도 보증금 74,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다. 따라서 권리 확인 없이 최저가만 보고 접근하면 안 되는 물건입니다.
가격 측면에서도 확보된 최근 거래는 본건보다 작은 약 49㎡대라 직접 비교 한계가 있지만, 최근 12개월 평균 153,295,454원과 최신 거래 150,000,000원에 비해 신건 230,000,000원이 높은 위치에 있습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 9.2회라는 지표까지 겹칩니다. 결론은 신건 즉시 응찰보다 임차보증금의 실제 배당·인수액과 동일 면적 시세를 먼저 확정한 뒤 접근하는 쪽이 맞습니다.
