인천지방법원 2026타경502692. 미추홀구 주안동 성은빌라 1층 102호, 전용 36.34㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박윤기로, 2021.05.14 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021.06.18 소유권을 이전받았습니다. 현재 존속하는 근저당권은 없고, 말소기준은 2025.09.02 하나캐피탈 주식회사의 가압류 29,266,970원입니다. 이어 2026.03.16 다올저축은행 가압류 40,890,267원과 2026.04.03 강제경매개시결정이 등기됐으며, 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 신기정의 전입일은 2022.05.31로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금 규모와 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502692 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1307-8 성은빌라 1층102호 · 미추홀대로 540-22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.34㎡ · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박윤기 (2021.05.14 협의분할에 의한 상속, 2021.06.18 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하나캐피탈주식회사 / 31,663,749원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 경매의 말소기준권리는 2025.09.02 하나캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 2026.03.16 다올저축은행 가압류와 2026.04.03 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 한국주택은행·인천수산업협동조합·고창신용협동조합의 근저당도 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신기정 | 2022.05.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신기정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 파악됩니다. 전입일만 보면 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 우선변제 가능성과 낙찰 후 미배당 보증금 규모도 현재로서는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가만으로는 ‘싸다’고 볼 수 없다
성은빌라(다동)는 15세대, 사용승인일은 1993.08.20입니다. 비교 가능한 실거래 표본은 2024.02 거래 1건으로, 전용 33.22㎡·-1층·거래가 20,000,000원입니다. 대상 호실은 전용 36.34㎡·1층이므로 층과 면적이 완전히 같지는 않고 표본도 1건뿐이지만, 가격 수준의 방향성은 매우 분명합니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 실거래 | 33.22㎡ | -1 | 20,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | — | 1건 | 20,000,000원 |
| 본건 감정가 | 36.34㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 본건 최저가 | 36.34㎡ | 1 | 72,000,000원 |
현재 최저가 72,000,000원은 최근12개월 평균 지표 20,000,000원의 360.0%입니다. 최신 거래 역시 2024.02의 20,000,000원입니다. 표본 부족과 층 차이를 감안하더라도, 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 임차인 인수금이 발생하면 실질취득액은 72,000,000원보다 높아질 수 있어 가격 비교는 더욱 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 29,266,970원 | 29,266,970원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 다올저축은행 | 40,890,267원 | 40,890,267원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 하나캐피탈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,763원 |
현재 배당 계산에서는 채권자 배당액 70,157,237원, 소유자 잔여 146,763원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 신기정의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 표상 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도 이를 실제 매수인 인수액 0원으로 단정하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 72,000,000원 | 70,157,237원 | 0원 | 146,763원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 13,994,037원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 25,306,677원 | 0원 |
유찰되면 등기채권의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 사건에서 더 중요한 것은 임차보증금이 얼마인지 모른다는 점입니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 낙찰가가 낮아진다고 자동으로 사라지는 것이 아니므로, 단순히 57,600,000원이나 46,080,000원만 보고 취득원가가 그 수준으로 내려간다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 학익여자고등학교 북동측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 1층 102호이며 사용승인일은 1993.08.20입니다. 외벽은 몰탈위페인팅 및 적벽돌 치장 쌓기, 창호는 알루미늄샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,296,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 환금성 확인. 성은빌라(다동)는 15세대이며 비교 실거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 개별 호실의 매각 가능 가격을 넓게 추정하는 것은 피하는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 신기정의 보증금이 가장 중요한 미확정 변수입니다. 금액을 확인하지 않은 상태에서는 실질취득액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일 2022.05.31은 말소기준 2025.09.02보다 빠르지만, 실제 점유와 임대차관계 등을 함께 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이므로 배당에서 얼마를 받고 얼마가 남는지 현재 확정할 수 없습니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 72,000,000원은 최근12개월 평균 지표 20,000,000원의 360.0%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
- 유찰 후에도 실질취득액 재계산. 1회 유찰 57,600,000원, 2회 유찰 46,080,000원만 볼 것이 아니라 임차인 미배당 인수액까지 합산해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 임차보증금·당해세·최우선변제에 따라 달라질 수 있으므로 최종 배당요구 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 임대차관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”보다 먼저 봐야 할 두 가지
이 사건은 등기부만 보면 단순합니다. 현재 근저당권은 없고, 말소기준 가압류와 그 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 선전입 임차인 신기정이 존재하고 보증금이 미상이라는 점에서 권리분석을 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 72,000,000원인데 최근12개월 평균 지표와 최신 실거래는 모두 20,000,000원이고, 최저가는 그 360.0%입니다. 표본이 1건이고 층·면적 차이가 있다는 점을 감안해도 현재 가격을 “싸다”고 표현할 근거는 없습니다. 여기에 임차보증금 인수까지 발생하면 실질취득액은 더 높아집니다. 등기권리는 소멸하지만 임차인 위험은 미확정, 가격은 최근 비교지표보다 높음. 이 두 가지가 이 물건의 핵심입니다.
