인천지방법원 2026타경502982. 부평동 늘해랑아파트 20층 2004호로, 공부상 아파트이며 방4·화장실3·주방/식당1 구조입니다. 사용승인일은 2024.03.05입니다. 소유자 이현희는 2024.07.19 매매를 원인으로 493,000,000원에 취득했고, 2024.08.19 같은 날 농협은행에 채권최고액 471,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2026.04.15 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
등기 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 최초 신탁등기는 이미 말소되었고, 이후 소유권이 주식회사미주기업을 거쳐 이현희에게 이전된 뒤 농협은행 근저당이 설정됐습니다. 경매 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인으로 특정된 사람은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상이므로, 현장 점유자가 누구인지까지 확인해야 권리·명도 판단이 완성됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502982 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 179-1 늘해랑아파트 20층 2004호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 장제로 55 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방4 · 화장실3 · 주방/식당1 · 지3층/20층 건물 내 20층 2004호 |
| 사용승인일 | 2024.03.05 |
| 소유자 | 이현희 · 2024.07.19 매매 · 거래가액 493,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 494,000,000원 / 494,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 455,146,667원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
말소기준은 2024.08.19 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 471,900,000원이고 채무자는 이현희입니다. 이 근저당 자체가 경매 매각으로 소멸하며, 2026.04.15 경매개시결정도 함께 소멸합니다. 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 494,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 494,000,000원으로 신건입니다. 소유자의 2024.07.19 매매 거래가액은 493,000,000원입니다. 그러나 이 한 건만으로 현재 시세의 고저를 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 가격도 싸다”는 식으로 평가해서는 안 되고, 가격 메리트는 별도의 실거래 확인 뒤 판단해야 합니다.
유찰 시나리오는 현재 494,000,000원에서 1회 유찰 시 395,200,000원, 2회 유찰 시 316,160,000원입니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이지만, 채권자 미배당액은 1회 유찰 시 83,032,800원, 2회 유찰 시 160,966,240원으로 커집니다. 이는 배당 부족의 변화이지 매수인이 그 부족액을 승계한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,340,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 471,900,000원 | 471,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,760,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 471,900,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 14,760,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 494,000,000원 | 471,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 395,200,000원 | 388,867,200원 | 83,032,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 316,160,000원 | 310,933,760원 | 160,966,240원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평역(1호선, 인천1호선) 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·숙박시설·아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지3층/20층 건물의 20층 2004호이며 사용승인일은 2024.03.05입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 35미터, 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구 등이 적용되며 과밀억제권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 특정 임차인은 확인되지 않지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입·점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.08.19 농협은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 이후 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 신탁 이력 확인. 주식회사무궁화신탁 명의의 최초 신탁등기가 말소된 이력과 이후 소유권 이전 과정을 원본 등기 및 신탁 관련 서류와 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 494,000,000원이 현재 시장에서 어느 수준인지 동일 단지·유사 면적 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당표 해석. 1회·2회 유찰 시 발생하는 83,032,800원·160,966,240원의 미배당은 매수인 인수액과 구분해서 보아야 합니다.
- 원본 대조. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 배당요소를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 확인 후
이 물건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2024.08.19 농협은행 근저당권 471,900,000원이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 최초 신탁등기도 이미 말소되어 있습니다. 따라서 권리 구조만 놓고 보면 비교적 정리된 편입니다.
다만 점유·임대차 측면에서는 감정요항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 가격 측면에서는 최저가 494,000,000원이 감정가와 같은 신건입니다. 확인 가능한 실거래 비교 없이 현재 가격을 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 점유 확인과 신건 가격 검증이 최종 의사결정의 핵심입니다.
