인천지방법원 2026타경503027. 인천 미추홀구 주안동 누보하이빌 6층 601호, 전용 57.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김역순이며 2017.03.15. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 145,000,000원입니다. 같은 날 서울축산업협동조합 근저당권이 채권최고액 109,200,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2026.04.15. 같은 서울축산업협동조합이 임의경매를 개시했으며, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 과거의 가압류·근저당·이전 경매 관련 권리는 이미 말소됐고, 현재 분석 대상에서 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다. 그러나 감정자료에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고 현장조사 당시 이해관계인 협조가 없어 내부구조를 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수 0원과 별개로 실제 점유·내부상태 확인은 입찰 전 필요한 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503027 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 86-13 누보하이빌 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.36㎡ · 지상6층 건물 내 6층 601호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김역순 · 2017.03.15. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 81,523,540원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정평가 과정에서도 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 말소기준은 2017.03.15. 서울축산업협동조합 근저당권 109,200,000원이며, 이번 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 73.8%만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
누보하이빌의 확인된 거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.04. 145,000,000원 1건이고, 전체 3건 평균은 170,333,333원입니다. 다만 대상 물건의 전용면적은 57.36㎡인데, 확인된 거래는 72.02㎡ 또는 84.52㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 84.52㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2023.06 | 72.02㎡ | 5 | 137,000,000원 |
| 2021.10 | 84.52㎡ | 4 | 229,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 170,333,333원 |
최저가 107,000,000원은 최근 12개월 거래 145,000,000원의 73.8%입니다. 숫자만 보면 38,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래 전용면적은 84.52㎡로 대상 57.36㎡보다 크고, 면적 매칭도 되지 않습니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래 대비 -20.8%로 내려온 흐름이므로 과거 고가거래가 섞인 전체 평균 170,333,333원을 가격 메리트 근거로 사용하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 109,200,000원 | 104,702,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 107,000,000원 가정 시 집행비용 2,298,000원을 제외한 104,702,000원이 서울축산업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 4,498,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역(인천2호선) 북동측 인근이며 공동주택·오피스텔·상가점포·숙박시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 주변까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장·시민공원역·주안역이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4M 내외의 막다른 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상6층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당하며, 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 규모·거래. 누보하이빌은 6세대이고 사용승인 관련 기준일은 2010.09.15.입니다. 확인 거래는 3건으로 표본이 많지 않습니다.
- 가격 흐름. 최근 거래가 과거 거래 대비 -20.8%로 나타나 하락 흐름을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 601호 베란다의 조립식패널조 다용도실 약 3㎡가 무단증축 위반건축물로 등재되어 있습니다. 시정조치·원상회복 비용과 양성화 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조가 없어 내부구조를 확인하지 못했고 현황도면·외관목측·주변탐문 등을 참작해 평가됐습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정자료상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래 145,000,000원은 전용 84.52㎡이고 대상은 57.36㎡입니다. 면적이 다른 거래를 그대로 대상 호수 시세로 적용해서는 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래의 과거 대비 추세가 -20.8%이므로 전체 평균 170,333,333원보다 최근 거래와 대상 면적의 실제 거래 가능가격을 우선 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 신건 107,000,000원, 1회 유찰 시 85,600,000원, 2회 유찰 시 68,480,000원입니다. 가격이 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 상태와 비교 가능한 시세’가 승부처
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2017.03.15. 서울축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기에는 확인해야 할 항목이 분명합니다. 3㎡ 무단증축 위반건축물이 등재되어 있고, 임대관계와 내부구조가 확인되지 않았습니다.
가격도 숫자 하나만 보면 안 됩니다. 107,000,000원은 최근 12개월 거래 145,000,000원의 73.8%지만, 그 거래의 전용면적은 84.52㎡로 대상 57.36㎡와 다릅니다. 최근 거래 흐름도 -20.8%입니다. 따라서 권리는 양호하지만 가격 매력은 동일면적 시세와 위반건축물 비용을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다. 등기보다 현장·건축물대장·정확한 비교거래가 더 중요한 사건입니다.
