인천지방법원 2026타경503235. 인천 미추홀구 용현동 엘림하우스 2층 202호, 전용 33.106㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 등기부상 소유자는 김연호이고, 현재 강제경매를 신청한 채권자는 이강훈입니다. 그런데 같은 이강훈이 이 호실의 임차권자이기도 합니다.
권리분석의 기준은 2022.04.15. 접수된 주택도시보증공사의 가압류 4,719,000,000원입니다. 이보다 앞선 2019.09.03.에 이강훈이 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2019.09.20. 점유를 개시했습니다. 따라서 임차권등기가 2023년에 이루어졌다는 이유만으로 안전하다고 볼 수 없습니다. 기초 임대차의 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503235 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 110-28 엘림하우스 2층 202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인남길 188 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 33.106㎡ · 지상 5층 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.06.01 · 총 16세대 |
| 소유자 | 김연호 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 143,204,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2022.04.15. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 서울특별시·국·안성시·의정부시 압류와 2026.04.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이강훈은 2019.09.03. 전입·확정일자를 갖췄고, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이강훈 | 2층 202호 33.106㎡ 전부 | 139,000,000원 | 2019.09.03 / 2019.09.03 | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 이강훈 본인의 임차권등기이며, 배당요구도 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총 부담은 약 1.41억
현재 회차 예상배당은 매각대금 118,000,000원에서 집행비용 2,452,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인 이강훈에게 115,548,000원이 배당되는 구조입니다. 보증금 139,000,000원 중 부족한 23,452,000원은 매수인 인수 가능액입니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 118,000,000원 | 23,452,000원 | 141,452,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 94,400,000원 | 46,699,200원 | 141,099,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 75,520,000원 | 65,239,360원 | 140,759,360원 |
이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 커집니다. 따라서 신건 118,000,000원만 보고 “유찰되면 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 제공된 회차별 계산에서도 실질취득은 140,759,360원~141,452,000원으로 거의 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 70,100,000원
엘림하우스 동일면적 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.06. 전용 33.11㎡, 3층이 70,100,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 70,100,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 33.11㎡ | 3 | 70,100,000원 |
최저가 118,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 168.3%입니다. 더 중요한 것은 임차보증금 인수를 더한 실질취득입니다. 현재 회차 실질취득 141,452,000원은 최근 실거래 70,100,000원과 비교하면 약 201.8% 수준입니다. 즉 이 사건은 “최저가가 싸다”는 판단이 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 1. 임차인 이강훈 보증금 | 139,000,000원 | 115,548,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 4,719,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 이강훈 | 143,204,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 임차보증금 미배당액 23,452,000원이 매수인 인수 가능액입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동, 용일초등학교 북측 인근입니다. 주변은 단독주택과 소규모 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 인천대로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2018.06.01.입니다. 승강기·난방·소화전·필로티 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10미터 도로, 남서측·동측 약 4미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 공시지가 1,280,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 94.2㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 현황. 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으며 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 계산. 신건 기준 118,000,000원에만 초점을 맞추지 말고 예상 인수 23,452,000원을 더한 141,452,000원을 출발점으로 검토해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가는 94,400,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 46,699,200원으로 늘어 실질취득은 141,099,200원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 매각가 75,520,000원까지 내려가도 예상 인수는 65,239,360원으로 증가해 실질취득은 140,759,360원입니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인해야 합니다. 선순위 세금 배당은 임차인 미배당액과 매수인 인수액을 변화시킬 수 있습니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 이강훈이 임차권자이자 강제경매 채권자로 나타납니다. 임대차계약 원본·보증금 지급내역·배당요구·임차권등기명령 자료를 대조할 필요가 있습니다.
- 실거래 원본 확인. 최근 12개월 동일면적 거래는 2026.06. 70,100,000원 1건입니다. 개별 호수의 상태와 층 차이를 확인하더라도 현재 실질취득과의 격차가 큽니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 최저가만 보면 118,000,000원짜리 신건이지만, 권리분석을 끝까지 하면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 대항력 있는 임차인 이강훈의 보증금은 139,000,000원이고 현재 예상배당 후에도 23,452,000원이 남습니다. 그래서 매수인의 실질취득은 141,452,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득 141,099,200원, 2회 유찰 시에도 140,759,360원으로 거의 줄지 않습니다. 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 인수액이 늘어나는 대항력 인수형의 전형적인 구조이기 때문입니다.
반면 최근 동일면적 실거래는 70,100,000원입니다. 현재 최저가도 최근 시세의 168.3%이고, 인수까지 합친 실질취득은 약 201.8% 수준입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 임차인·경매신청채권자 동일인이라는 확인 포인트까지 존재합니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 내려가는지를 볼 사건이 아니라, 임차보증금 인수와 세금 선순위를 먼저 해결해야 하는 고위험 권리분석 사건입니다.
