인천지방법원 2026타경503299. 연수동 연수1차우성아파트 103동 14층 1406호 아파트입니다. 현재 소유자는 최국한이며, 강제경매 신청채권자는 이정심, 청구금액은 142,056,985원입니다. 권리분석의 기준점은 2014년 12월 12일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 24,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 국민은행 근저당권 162,000,000원과 48,000,000원, 이정심의 가압류 188,072,578원, 2026년 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 매수인에게 승계되는 등기상 인수액은 0원입니다. 과거 설정되었던 여러 근저당권과 가압류도 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 635 연수1차우성아파트 제103동 제14층 제1406호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 청능대로 175 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 24층 건물 내 14층 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1994.09.02 |
| 소유자 | 최국한 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 483,000,000원 / 483,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정심 / 142,056,985원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 2014년 국민은행 근저당이 기준
임차인 없음. 확인된 임차인이 없으므로 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 2014.12.12. 국민은행 근저당권을 기준으로 이후의 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 특히 2016년과 2018년 국민은행 추가 근저당권, 2023년 이정심 가압류, 2026년 이정심의 강제경매개시결정은 모두 후순위입니다.
② 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 483,000,000원 | 475,770,000원 | 88,359,563원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 386,400,000원 | 380,190,400원 | 183,939,163원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 309,120,000원 | 303,992,320원 | 260,137,243원 | 0원 |
매각가격이 낮아질수록 채권자의 배당 부족액은 88,359,563원 → 183,939,163원 → 260,137,243원으로 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 채권 회수 부족이 낙찰자의 추가 부담으로 전환되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,230,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 4. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 이정심 | 188,072,578원 | 188,072,578원 |
| 6. 갑구 9번 경매개시결정 · 이정심 | 142,056,985원 | 53,697,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 483,000,000원 가정. 채권총액 564,129,563원 중 채권자 배당액은 475,770,000원이고 미배당은 88,359,563원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연화초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 원인재역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 24층 건물 내 14층 1406호이며 사용승인일은 1994.09.02입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경 보호구역 및 과밀억제권역 관련 제한이 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.12.12. 을구 8번 국민은행 근저당권 24,000,000원이 기준입니다.
- 후순위 권리 확인. 을구 9번·11번 국민은행 근저당권, 갑구 8번 이정심 가압류 및 갑구 9번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인은 없으나 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 483,000,000원의 적정성은 별도의 최신 실거래·호가와 대조해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 등기부·매각물건명세서·현황조사서의 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2014년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 존속하는 근저당권·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
신건 483,000,000원에 매각된다고 가정하면 총 채권액 564,129,563원 가운데 475,770,000원이 배당되고 88,359,563원이 미배당됩니다. 1회·2회 유찰 시 미배당은 더 커지지만, 그 부족분을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 낮지만, 신건 483,000,000원의 가격 적정성은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
