인천지방법원 2026타경503352. 인천 서구 심곡동 동원주택 3동 4층 403호, 전용 48.29㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 김지연은 2021.05.27 매매를 원인으로 100,000,000원에 취득했고, 이후 2022.02.18 시흥세무서장 압류가 이 사건의 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 뒤이어 국세·지방세 압류와 2023년 주택임차권등기, 2026년 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 등기 자체보다 임차관계의 중복 신고와 확약 범위입니다. 한국토지주택공사는 보증금 100,000,000원에 대해 임차권등기가 돼 있지만, 자료상 이는 김효성 보증금의 보증기관 대위·승계 신고로 별도 임차인이 아닙니다. 실제 임차인은 1명으로 보며, 이 1억원을 김효성 보증금과 또 더하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 심곡동 332-10 동원주택 3동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 48.29㎡ · 지상4층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김지연 (2021.05.27 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 120,561,643원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입, 뒤의 임차권등기
말소기준은 2022.02.18 국 압류입니다. 2023.06.15 국 압류, 2024.01.30 서울특별시 압류, 2025.06.24 인천광역시 서구 압류, 2026.04.24 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 2023.09.20 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권 역시 등기 순위만 보면 말소기준 이후입니다.
임차인·승계 관계
| 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김효성 실제 임차인 | 2016.01.05 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 범위 확인 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 · 실제 임차인 아님 | 2021.05.20 / 2021.04.21 | 100,000,000원 김효성 보증금과 중복 합산 금지 | 권리신고 | 행사 가능 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 김효성 보증금의 대위·승계 신고로 별도 보증금이 아니며, 100,000,000원을 두 번 합산하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 기재된 을구 10번 임차권등기에 대해 양수인 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로 해당 1억원 임차권 범위의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 확약 밖의 별도 임차권리가 있다면 그 부분은 별도 위험으로 남습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득 1.10억은 최근 거래의 122.2%
동원주택3동은 총 12세대, 2001.09.21 준공이며 대상 전용면적은 48.29㎡입니다. 비교 가능한 거래 표본은 1건으로, 2024.07 전용 46.83㎡ 2층이 90,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 46.83㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
감정가와 신건 최저가는 모두 110,000,000원입니다. 현재 회차에서 확약을 반영한 실질취득 역시 110,000,000원으로, 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원의 122.2%입니다. 즉 비교 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 제공된 최근 거래를 기준으로는 현재 최저가가 오히려 최근 시세보다 높습니다. 전체 평균도 동일하게 90,000,000원이므로, 현재 회차에 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,340,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 120,561,643원 | 7,660,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 110,000,000원 가정에서는 집행비용 2,340,000원과 임차보증금 100,000,000원 배당 후 서울보증보험에 7,660,000원이 배당되고, 신청채권 미배당은 112,901,643원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 우선 차감돼 후순위 배당이 달라질 수 있으며, 위 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 13,984,000원 | 해당 임차권 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 31,267,200원 | 해당 임차권 실질 0원* |
1·2회 유찰 시 표시된 13,984,000원·31,267,200원은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오상의 인수 계산값입니다. 양수인 서울보증보험의 임차권등기 말소동의 확약이 적용되는 100,000,000원 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봅니다. 확약 밖 별도 임차권리가 확인되면 그 부분은 별도로 재산정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 인천2호선 서구청역 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구), 과밀억제권역이며 공시지가는 1,141,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 가축사육제한구역, 도로 접합 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있습니다.
- 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동원주택3동은 12세대 규모이고 비교 가능한 최근 거래가 1건뿐입니다. 가격 판단 시 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약이 을구 10번 100,000,000원 임차권 전체에 적용되는지 최종 확인하세요.
- 김효성 임대차 확인. 2016.01.05 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약서와 주민등록 변동내역을 대조해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사의 100,000,000원은 김효성 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 별도 임차인 보증금처럼 더하지 마세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 110,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원의 122.2%입니다. 현 회차에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 최근 비교 거래가 1건뿐이므로 재매각 시 호가와 실거래 간 괴리를 보수적으로 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약이 풀지만, 가격은 아직 풀리지 않았다
이 사건은 겉으로 보면 100,000,000원 임차권 때문에 위험해 보이지만, 한국토지주택공사의 신고가 김효성 보증금의 대위·승계라는 점과 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 때문에 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 다만 김효성의 2016.01.05 전입은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 확약 범위 밖 별도 권리 여부를 마지막까지 확인해야 합니다.
가격은 현재 회차에서 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가이자 실질취득가인 110,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원의 122.2%입니다. 거래 표본이 1건뿐인 소규모 다세대라는 점까지 감안하면, 현 상태를 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 확약으로 주된 인수 위험은 낮아졌지만, 임차관계 확인과 가격 부담이 동시에 남는 물건 — 현재 회차 판단은 보수적인 C등급이 적절합니다.
