인천지방법원 2026타경503402. 경서동 738-12, 1동 3층 303호의 전용 47.64㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택-단지형다세대주택이고, 4층 건물 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 김지연이며 2021.03.22. 119,000,000원에 취득했습니다.
권리구조의 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2022.02.03. 국의 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 그런데 임차권의 전입일은 2021.03.19.로 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 신건 103,000,000원 가정 시 집행비용 2,242,000원을 제외한 100,758,000원이 보증금에 배당되고, 보증금 119,000,000원 중 18,242,000원이 남습니다.
다만 이 사건에는 그 위험을 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 7번 임차권등기와 함께 양수인 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 해당 임차권에 한해 적용하므로, 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 103,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 738-12 1동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택-단지형다세대주택 · 전용 47.64㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인일 | 2012.08.17. |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.22. 거래가 119,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 142,904,327원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.02.03. 국의 압류입니다. 이후 2023.06.09. 국 압류, 2024.01.30. 서울특별시 압류, 2025.05.12. 인천광역시 서구 압류, 2026.04.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
주의할 점은 을구 7번 주택임차권입니다. 등기일 자체는 2023.08.30.로 말소기준 이후지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유개시일은 2021.03.19.입니다. 확정일자는 2020.12.28.이고 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 정리돼 있습니다.
| 신고 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 119,000,000원 | 2021.03.19 / 2020.12.28 | 대항력 有 우선변제 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계 신고로 분류돼 실제 임차인과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 별도로 확인되는 실제 임차인은 0명입니다. 보증금 119,000,000원은 한 건으로만 계산합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 9,000만원, 신건은 114.4%
가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 이 물건의 최근 12개월 거래는 2026.01. 90,000,000원 한 건이며, 최신 거래도 같은 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 47.76㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 47.76㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 100,000,000원 |
신건 최저가 103,000,000원은 최근12개월 평균 90,000,000원의 114.4%입니다. 전체 2건 평균 100,000,000원과 비교해도 103%입니다. 무엇보다 최근 거래가 과거 110,000,000원에서 90,000,000원으로 내려오면서 최근 대비 이전 거래 추세가 -18.2%로 나타납니다. 따라서 신건을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 119,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 142,904,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확약을 반영하지 않은 배당 계산상 보증금 부족분은 18,242,000원입니다. 1회 유찰 시에는 38,483,200원, 2회 유찰 시에는 54,666,560원으로 커집니다. 그러나 제출된 말소동의 확약을 해당 임차권에 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 103,000,000원 | 18,242,000원 | 103,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 82,400,000원 | 38,483,200원 | 82,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,920,000원 | 54,666,560원 | 65,920,000원 |
확약이 없다면 대항력 보증금 119,000,000원이 매각가보다 커, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 이 사건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출돼 그 효과를 제거하는 것이 핵심이므로, 입찰 전에는 확약서 원문과 적용 대상을 반드시 다시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 북동측 인근이며 주변에 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 303호, 사용승인일은 2012.08.17.입니다.
- 도로. 북동측 약 8m, 서측 약 4m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 환금성. 그레이스파크빌1동2동은 21세대이며 확인된 거래는 2건입니다. 최근12개월 거래도 1건으로 거래 표본이 적습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 7번 임차권등기에 대한 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로. 신건 103,000,000원은 최근 시세 90,000,000원의 114.4%이고 가격 추세도 -18.2%입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인해야 실제 배당순위를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 인도 대상자를 입찰 전에 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 21세대이고 거래 표본이 적으므로 아파트처럼 단순한 평균가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해결과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 첫인상만 보면 보증금 119,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 신건 낙찰가보다 보증금이 더 큰 인수형 구조입니다. 실제 배당 계산만 놓고 보면 신건에서도 18,242,000원이 남습니다. 하지만 해당 임차권에는 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 그 임차권에 한해서는 실질 인수를 0원으로 처리할 수 있습니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득 103,000,000원은 최신 거래와 최근12개월 평균 90,000,000원의 114.4%입니다. 최근 거래 추세도 -18.2%이고, 단지는 21세대에 거래 표본도 적습니다. 따라서 결론은 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 신건 가격은 보류입니다. 확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤에도, 현재 1.03억은 최근 시세보다 높은 가격이라는 점을 우선해서 봐야 합니다.
