인천지방법원 2026타경503474. 부평구 청천동 ‘부평 제이타워3차 지식산업센터’ 15층 건물 내 10층 1007호로, 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 최일근이며, 2020.11.27 소유권을 이전받은 같은 날 우리은행이 채권최고액 271,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2025년과 2026년에 부평구 압류가 세 차례 들어왔고, 2026.04.28 유더블유아이유동화전문 유한회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 경매개시결정에는 채권자가 유더블유아이유동화전문 유한회사, 양도 전 권리자가 주식회사 우리은행으로 기재돼 있습니다. 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503474 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 426-1 부평 제이타워3차 지식산업센터 10층 1007호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 15층 건물 내 10층 1007호 |
| 소유자 | 최일근 · 2020.11.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문 유한회사 / 233,126,629원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 임대관계 | 임차인 등재 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.11.27 우리은행 근저당권입니다. 이후의 부평구 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 별도로 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 309,000,000원, ‘싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 309,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건·유사 물건의 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 이 가격이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만 확인할 수 있을 뿐, 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 309,000,000원 | 271,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 28,660,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 77,408,640원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 다만 이것은 권리 인수 여부에 관한 계산이고, 유찰 후 가격이 시세보다 저렴한지를 뜻하지는 않습니다. 가격 판단에는 별도의 실거래 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,126,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 271,600,000원 | 271,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,274,000원 |
현재 배당 가정은 집행비용 5,126,000원, 우리은행 근저당 271,600,000원, 소유자 잔여 32,274,000원으로 매각대금 309,000,000원이 배분됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1007호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동 소재 부평IC 남서측 인근, 부평 국가산업단지 내 공장 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유로운 것으로 평가됐고, 부평대로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며 남측 인근에 갈산역, 북동측 인근에 부평IC가 있습니다.
- 도로. 북측 중로, 동측 광로, 남측 소로의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·승강기 설비가 있으며 주차는 932대 자주식으로 기재돼 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반공업지역, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지거래 허가 관련 기재. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 먼저 확인. 감정가·최저가 309,000,000원이라는 이유만으로 저가 매물로 판단하지 말고 동일 지식산업센터 및 인근 유사 호실 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 사용자·점유자와 임대차계약 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 압류 3건 확인. 압류에 관련된 세금 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당 구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2020.11.27 접수 제511914호 우리은행 근저당을 기준으로 이후 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 상태 확인. 현재 감정상 공장(지식산업센터)이며 산업시설구역 등 토지이용 제한이 기재돼 있으므로 실제 사용 계획과 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.08.28이며 최저매각가는 309,000,000원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2020.11.27 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 309,000,000원 매각 가정에서 근저당도 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단에서 여기서 멈추면 안 됩니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 신건 309,000,000원을 시장가격과 비교할 실거래 기준도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수 부담은 낮지만, 점유와 가격은 추가 확인이 필요한 지식산업센터”로 보는 것이 적절합니다. 신건이라는 이유로 가격 가점을 줄 근거는 없으며, 실거래와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
