💰 실질취득 122,214,000원 🏠 보증금 120,000,000원 ⚠️ 인수 21,214,000원 📉 최근시세 80,000,000원
인천지방법원 2026타경503658. 인천 남동구 구월동 세정빌라 1층 101호, 면적 36.04㎡의 다세대입니다. 현재 소유자는 유병우이고 2024.06.14. 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이보다 앞선 2022.10.31.부터 권병학의 주민등록·점유가 시작됐고, 확정일자는 2022.10.06.입니다. 이후 2024.11.07. 임차보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳐져 있습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2026.05.07.이므로 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 인수형 권리입니다.
따라서 이 사건에서는 최저매각가 자체를 시세와 비교하면 안 됩니다. 현재 회차 낙찰가를 101,000,000원으로 가정하면 집행비용 2,214,000원을 제외한 98,786,000원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 21,214,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 즉 현 회차 실질 투입은 101,000,000원 + 21,214,000원 = 122,214,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 80,000,000원의 152.8% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1230-20 1층 101호 · 인주대로721번길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 36.04㎡ · 1층 101호 |
| 소유자 | 유병우 · 2024.06.14. 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 132,539,301원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 등기 발급일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 두 개입니다. 권병학의 주민등록·점유개시일 2022.10.31., 그리고 강제경매개시결정일 2026.05.07.입니다. 임차인이 말소기준이 되는 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 등기부에도 보증금 120,000,000원의 주택임차권이 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권병학 | 1층 101호 36.04㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2022.10.31. | 2022.10.06. | 대항력 有 | 우선변제 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
세정빌라(A동)(1230-20)는 7세대이고 1990.06.25. 준공됐습니다. 동일 면적 36.04㎡의 확인된 거래는 아래와 같습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 80,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 80,000,000원입니다. 전체 5건 평균은 80,200,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 36.04㎡ | 2 | 80,000,000원 |
| 2024.07 | 36.04㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 2024.06 | 36.04㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 36.04㎡ | -1 | 65,000,000원 |
| 2022.04 | 36.04㎡ | -1 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.04㎡ | 5건 | 80,200,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.04㎡ | 1건 | 80,000,000원 |
최저가 101,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 126.2%입니다. 더구나 이 사건은 최저가만 지불하고 끝나는 물건이 아닙니다. 현재 배당 가정상 실질취득 122,214,000원은 최근 12개월 평균 80,000,000원의 152.8%입니다. 보증금 자체인 120,000,000원만 기준으로 잡아도 최근 시세의 150%입니다.
최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -0.3%입니다. 큰 폭은 아니지만 하락 방향이므로 과거 고가 거래를 섞은 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가할 근거가 없습니다. 최신 거래 80,000,000원과 최근 12개월 평균 80,000,000원을 우선하면 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
③ 회차별 실질취득 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 1.2억대
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 101,000,000원 | 21,214,000원 | 122,214,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,800,000원 | 41,054,400원 | 121,854,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,640,000원 | 56,923,520원 | 121,563,520원 |
신건 101,000,000원에서 2회 유찰 가정 64,640,000원까지 낙찰가가 크게 떨어져도 실질취득은 122,214,000원에서 121,563,520원으로만 움직입니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되기 때문입니다. 이 사건의 가격 기준선은 최저매각가가 아니라 사실상 120,000,000원 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 권병학 보증금 | 120,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 132,539,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 보증금 부족분은 21,214,000원이며 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 한국주택금융공사 청구액 132,539,301원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 규모. 세정빌라(A동)(1230-20)는 7세대이며 준공일은 1990.06.25.입니다.
- 토지. 토지면적 174.5㎡, 지목 대, 평지·정방형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,679,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 확인된 동일 면적 거래는 5건이고, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가는 80,000,000원입니다.
- 감정 확인. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 101,000,000원이 실제 취득비용의 끝이 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 인수 21,214,000원을 더한 122,214,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 가정에서도 실질취득은 121,854,400원, 2회 유찰 가정에서도 121,563,520원입니다. 유찰 자체가 가격 메리트로 직결되지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 권병학의 임차보증금 120,000,000원, 전입·점유 2022.10.31., 확정일자 2022.10.06., 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 현재 이용·인도 확인. 주택임차권등기가 설정돼 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 기준. 전체 평균 80,200,000원보다 최신 거래 80,000,000원과 최근 12개월 평균 80,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 1.2억대가 남는다”
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 강합니다. 권병학의 보증금은 120,000,000원, 최신 동일 면적 실거래는 80,000,000원입니다. 현재 회차에서는 매수인이 21,214,000원을 인수할 수 있어 실질취득이 122,214,000원까지 올라갑니다. 1회·2회 유찰 가정에서도 총부담은 각각 121,854,400원, 121,563,520원으로 계속 1.2억원대입니다.
즉 이 물건은 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 대항력 임차인 인수형입니다. 최저가가 80,800,000원이나 64,640,000원까지 내려오는 모습만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 시세 판단의 기준은 최저가가 아니라 보증금 수준으로 고정되는 실질취득이며, 현재 확인되는 최근 시세와 비교하면 가격 메리트는 없습니다.
