인천지방법원 2026타경503861. 주안동 경일 5층 508호, 전용 39.48㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 성관모이며 2024.05.02. 거래가 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 임차권자인 김시원이 100,000,000원을 청구해 신청한 강제경매입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아닙니다. 김시원은 2022.05.04. 주민등록, 2022.05.04. 확정일자, 임차보증금 100,000,000원의 임차권등기를 갖고 있고, 그 임차권은 말소기준인 2025.05.21. 국 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1211-31 5층 508호 · 인하로318번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.48㎡ · 지하1층/지상5층 중 5층 |
| 사용승인일 | 1988.12.01. |
| 소유자 | 성관모 (2024.05.02. 거래가 100,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김시원 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
현재 권리관계의 기준은 2025.05.21. 갑구 10번 국 압류입니다. 2025.05.15. 등기된 김시원의 주택임차권은 그보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 반면 2026.05.13. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이차석 | 2022.05.04. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 인수 가능 |
| 김시원 | 2022.05.04. | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 미배당 잔액 인수 |
김시원은 5층 508호 39.48㎡ 전부에 대해 2025.05.15. 주택임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 같은 날 접수돼 있습니다. 반면 이차석은 전입일은 2022.05.04.로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이차석을 단순히 인수 0원으로 처리할 수 없고, 대항력 가능·보증금 미상의 별도 위험으로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높다
경일은 50세대, 사용승인일 1988.12.01.의 아파트입니다. 동일 전용 39.48㎡ 거래 12건의 전체 평균은 85,500,000원이지만, 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 73,000,000원, 최신 거래도 2026.03. 73,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.48㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2025.03 | 39.48㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 39.48㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 39.48㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.05 | 39.48㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 39.48㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2023.10 | 39.48㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2023.10 | 39.48㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2023.07 | 39.48㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2023.06 | 39.48㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 39.48㎡ | 1 | 94,000,000원 |
| 2022.06 | 39.48㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.48㎡ | 12건 | 85,500,000원 |
| 최근 12개월 | 39.48㎡ | 1건 | 73,000,000원 |
현재 최저가 90,000,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 123.3%입니다. 더 중요한 것은 김시원 보증금 인수를 반영한 실질취득 약 100,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래 73,000,000원을 모두 웃돈다는 점입니다. 최근 거래 흐름도 과거 구간 대비 -15.7%로 하락 추세입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보여도 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 임차인 김시원 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 경매개시결정 · 김시원 | 100,000,000원 | 87,980,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구 100,000,000원 중 예상배당은 87,980,000원, 미배당은 12,020,000원입니다. 대항력 임차보증금은 배당으로 전액 회수되지 않은 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이차석의 보증금은 확인되지 않아 별도 추가 위험이 남습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 김시원 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 12,020,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 29,696,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 43,836,800원 |
표처럼 유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 김시원의 미배당 잔액은 반대로 증가합니다. 즉 72,000,000원이나 57,600,000원까지 유찰된다고 해서 그 금액 자체가 실질취득가가 되는 것이 아닙니다. 대항력 임차보증금 인수 때문에 총 부담은 계속 약 100,000,000원 수준에 묶입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천주안남초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층, 5층 508호이며 사용승인일은 1988.12.01.입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지의 공동주택 부지로, 동측 약 8미터와 북측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 경일은 50세대이며 동일 전용 39.48㎡ 최근 12개월 거래는 1건, 73,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 -15.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김시원 임대차 원본 확인. 임대차계약일 2022.04.11., 점유개시 2022.04.25., 주민등록·확정일자 2022.05.04., 보증금 100,000,000원의 실제 지급관계를 대조해야 합니다.
- 이차석 보증금 확인. 전입일은 2022.05.04.지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 추가 인수금이 생길 수 있어 매각물건명세서와 현황조사 원본 대조가 필수입니다.
- 우선매수권 확인. 김시원이 2026.05.14. 제출한 전세사기피해자 우선매수신고의 행사 조건과 당일 진행방식을 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 90,000,000원, 1회 유찰 72,000,000원, 2회 유찰 57,600,000원으로 내려가도 김시원 보증금 미배당 인수가 늘어 실질 부담은 약 100,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 85,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 73,000,000원을 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·임대차계약·보증금 지급자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건은 최저가만 보면 90,000,000원짜리 신건이지만, 실제 판단 기준은 다릅니다. 김시원의 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 말소기준보다 앞서 있어 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커지고, 실질취득은 약 100,000,000원 수준에 머뭅니다. 그 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 73,000,000원보다 높고 시장 흐름도 -15.7% 하락 추세입니다.
여기에 이차석의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수위험을 배제할 수 없고, 김시원은 전세사기피해자 우선매수신고까지 제출했습니다. 따라서 이 물건은 실질취득이 최근 시세 이상 + 미상 임차위험 + 외부 낙찰 제한이 동시에 겹치는 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 내려가는 것만으로는 투자 메리트가 생기지 않습니다.
