대구지방법원 2025타경31359. 대구 달서구 진천동 센트로 101동 3층 301호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당들이 이미 말소돼 현재 말소기준이 2025.07.08. 강제경매개시결정으로 잡힌다는 점입니다. 반면 박재희의 임차관계는 2021년부터 시작됐고, 2023.07.20.에는 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
따라서 이 물건을 볼 때 최저매각가 14,575,000원만 떼어 놓고 “감정가의 8%대니까 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 예상배당에서는 임차인이 13,912,650원을 배당받고, 보증금 잔액 156,087,350원이 남습니다. 낙찰가와 이 인수액을 합친 실질취득 부담은 170,662,350원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 453 3층 301호 · 도로명 대구광역시 달서구 상화로15길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 이나경 · 2023.04.09. 상속, 2025.07.01. 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 14,575,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,699,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 월배농업협동조합 및 월배새마을금고의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 소멸하는 기준 권리는 2025.07.08. 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 박재희는 2021.06.25. 점유를 시작하고 2021.06.28. 전입했으며, 2021.06.23. 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2023.07.20. 임차보증금 170,000,000원의 임차권등기가 이뤄졌고, 이 권리는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.28 | 2021.06.23 | 170,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박재희는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 파악되며, 보증금은 한 번만 계산합니다.
② 최저가의 함정 — 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
이 물건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 현재 회차에서 최저가는 14,575,000원이지만 인수액이 156,087,350원이어서 실질취득 부담은 170,662,350원입니다. 다음 회차로 최저가가 낮아지더라도 임차인 배당액이 줄어드는 만큼 미배당 보증금이 늘어나는 구조라, 총액은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 14,575,000원 | 156,087,350원 | 170,662,350원 |
| 8회 유찰 시 | 10,202,500원 | 160,381,145원 | 170,583,645원 |
| 9회 유찰 시 | 7,141,750원 | 163,386,802원 | 170,528,552원 |
③ 예상배당표 (매각가 14,575,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 662,350원 |
| 1. 임차인 박재희 보증금 | 170,000,000원 | 13,912,650원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,699,178원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 임차인 미배당분 156,087,350원은 매수인 인수 가능액으로 계산되며, 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 184,699,178원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 소재 대구진천초등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 일반주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스승강장이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 치장타일·페인트, 내부는 벽지·장판지 등으로 마감돼 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평탄한 다세대주택 건부지로 이용 중이며 소로 각지에 접합니다. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 환금성. 센트로101동은 8세대, 2002.05.23. 준공의 소규모 다세대입니다. 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.0회이며 현재 사건도 7회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 14,575,000원에 임차보증금 미배당 156,087,350원을 더한 실질취득은 170,662,350원입니다.
- 임차인 배당액 재확인. 실제 배당표 확정 결과에 따라 박재희의 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각기일 전 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 6번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재돼 있어, 전액 변제되지 않는 잔액의 인수 여부가 사건의 핵심입니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 7회 유찰이며 센트로101동 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다. 소규모 다세대의 환금성과 실제 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 상태 확인. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없지만, 실제 내부 상태·점유상황·관리비 등은 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1,457만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 177,000,000원 감정가가 14,575,000원까지 내려와 매우 싸 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박재희의 보증금 170,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차 예상배당 후 남는 156,087,350원을 매수인이 인수하면, 낙찰가를 포함한 실질취득은 170,662,350원입니다. 8회·9회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 실질취득은 170,583,645원, 170,528,552원으로 거의 움직이지 않습니다. 최저가는 1,457만원이지만 경제적 부담은 보증금 수준에 고정되는 인수형 경매라는 점이 이 물건의 결론입니다.
