인천지방법원 2026타경503926. 간석동 37-245 우진빌라6차 4층 403호, 전용 45.94㎡의 주거용 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사씨디아이컴퍼니이며, 2022.08.22 매매 원인으로 거래가액 64,350,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2023.01.05 설정된 문선능의 근저당권 53,200,000원입니다. 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원과 이후 국세 압류·가압류·건강보험공단 압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
따라서 권리표만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 없습니다. 다만 신건 최저가 80,000,000원은 같은 전용면적 실거래 4건의 평균 61,675,000원을 크게 웃돕니다. 특히 가장 최신 거래인 2023.06 거래가는 57,000,000원으로, 실질취득 80,000,000원이 최신 거래보다 23,000,000원 높습니다. 이 사건은 낮은 최저가가 아니라 높은 시세 대비 가격이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경503926 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 37-245 4층403호 · 도로명 인천광역시 남동구 간석로87번길 6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 주거용 다세대주택 · 전용 45.94㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 중 4층 |
| 사용승인 | 1995.10.26 |
| 소유자 | 주식회사씨디아이컴퍼니 (2022.08.22 매매 · 거래가액 64,350,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문선능 / 38,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 등기상 문선능 명의의 전세권 5,000,000원이 있으나, 말소기준 근저당권과 같은 날 그 다음 순위로 접수된 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 8,000만원은 최근 평균의 129.7%
우진빌라6차(37-245)는 14세대, 1995.10.26 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 면적 45.94㎡와 일치하는 실거래는 4건이며, 평균 거래가는 61,675,000원입니다. 가장 최신 거래는 2023.06의 57,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 45.94㎡ | 1 | 57,000,000원 |
| 2023.04 | 45.94㎡ | 4 | 64,350,000원 |
| 2022.10 | 45.94㎡ | -1 | 61,000,000원 |
| 2022.08 | 45.94㎡ | 4 | 64,350,000원 |
| 평균 | 45.94㎡ | 4건 | 61,675,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 80,000,000원은 최근 실거래 평균 61,675,000원의 129.7%입니다. 평균보다 18,325,000원 높고, 최신 거래 57,000,000원보다도 23,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,840,000원 |
| 2. 근저당 · 문선능 | 53,200,000원 | 53,200,000원 |
| 3. 전세권 · 문선능 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 동우종합유통 | 34,954,000원 | 19,960,000원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,807,087원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 7,137,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 201,098,807원 중 채권자 예상배당은 78,160,000원이며, 미배당액은 122,938,807원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰되어도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 122,938,807원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 138,650,807원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 151,220,407원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 64,000,000원은 실거래 평균 61,675,000원보다 여전히 2,325,000원 높습니다. 2회 유찰 시 51,200,000원은 실거래 평균과 최신 거래보다 낮아집니다. 다만 현재는 0회 유찰인 신건이므로, 현 회차에서 할인된 가격으로 오인해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 주거용 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 제4층 제403호입니다.
- 주위환경. 돌산마루1호 공영주차장 북서측 인근으로, 다세대·아파트·연립 등 공동주택과 소규모 근린상가가 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되며, 공시지가는 1,080,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 14세대의 소규모 다세대이고, 확인되는 동일 면적 실거래는 4건이며 가장 최신 거래가 2023.06입니다. 현 최저가가 그 거래 범위를 웃도는 만큼 재매각 가격과 거래 성사 속도를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격부터 재검토. 실질취득 80,000,000원은 최근 실거래 평균 61,675,000원의 129.7%입니다. 권리 안전과 가격 매력은 별개의 문제입니다.
- 같은 4층 거래 확인. 동일 전용면적 4층 거래가 2023.04와 2022.08에 각각 64,350,000원으로 확인됩니다. 대상도 4층이므로 현 80,000,000원과 직접 비교할 가치가 큽니다.
- 세금 압류 원본 확인. 인천세무서장·시흥세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류가 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본에서 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 관계 확인. 문선능의 전세권 5,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 점유 관계와 인도 상태는 현황조사·매각물건명세서 원본으로 최종 대조하는 것이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대, 1995년 사용승인 물건이므로 입찰가뿐 아니라 향후 매도 시 거래기간과 매수층까지 감안해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.01.05 문선능 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격을 보면 결론이 달라집니다. 실질취득 80,000,000원은 최근 실거래 평균 61,675,000원의 129.7%이고, 최신 거래 57,000,000원 및 확인된 최고 거래 64,350,000원도 웃돕니다.
따라서 현 신건을 “감정가 8,000만원짜리라 싸다”고 해석할 근거는 없습니다. 권리는 소멸형이지만 가격은 최근 확인 가능한 거래 수준보다 높고, 14세대 소규모 다세대라는 환금성 요소도 함께 봐야 합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 판단. 이 물건의 핵심은 권리 인수가 아니라 실제 거래 가능한 가격대입니다.
