수원지방법원 2025타경1264. 화성시 영천동 자유드림힐스 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 안효황이며 2022.03.08. 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 120,000,000원입니다. 이번 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 최저가가 아니라 선순위 임차권의 미배당 잔액입니다.
박수진은 임대차계약일 2022.02.05., 점유개시 2022.02.28., 전입 2022.03.03., 확정일자 2022.02.07.이고 2024.03.07. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준인 2024.05.31. 화성시 압류보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차권이며, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 679-6 자유드림힐스 7층 701호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄순환대로27길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하5층/지상7층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 안효황 (2022.03.08. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박수진 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.05.31. 화성시 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 2024.03.07. 등기된 박수진의 주택임차권은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금 125,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수진 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.03 | 2022.02.07 | 125,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
박수진은 2024.03.07. 배당요구를 했고, 확정일자와 선순위 전입을 갖추고 있어 우선변제권을 행사합니다. 그러나 우선변제를 받는다는 사실과 매수인 인수가 없다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 배당으로 부족한 보증금 잔액은 그대로 매수인에게 승계됩니다.
③ 유찰해도 ‘낙찰가만큼’ 싸지는 구조가 아니다
이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당액을 매수인이 인수하므로, 유찰로 최저매각가가 낮아질수록 임차인 배당액도 줄고 매수인 인수액은 커집니다. 아래 숫자는 제공된 회차별 배당 시나리오 그대로입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 126,000,000원 | 123,436,000원 | 1,564,000원 | 127,564,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 26,411,200원 | 127,211,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 46,211,520원 | 126,851,520원 |
즉 2회 유찰되어 낙찰가가 80,640,000원까지 내려가더라도, 인수액이 46,211,520원으로 커져 실질취득은 126,851,520원입니다. “최저가가 8,064만원까지 떨어진다”는 사실만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다. 이 사건에서는 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 임차인 박수진 보증금 | 125,000,000원 | 123,436,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박수진 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 미배당액 1,564,000원이 매수인에게 인수됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 전유부분은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 화성시 영천동 선납제저수지 남동측 인근으로, 주위는 아파트 단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 주거·상업지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 북동측 동탄순환대로 노변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 12미터, 남측 약 20미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 택지개발지구이며 공시지가는 4,892,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하5층/지상7층 건물이며, 기본 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 126,000,000원이 아니라 인수액을 더한 127,564,000원이 매수인 기준 핵심 금액입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 127,211,200원, 2회 유찰 시 126,851,520원으로 낙찰가 하락폭만큼 총비용이 떨어지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 박수진의 임대차계약, 보증금 지급, 전입, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 채권자·임차인 동일성 확인. 박수진이 임차권자이자 경매신청 채권자이므로 두 법률관계의 기초자료를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·건축물대장·전입 가능 여부 등 현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 성립하지 않는 물건
이 사건의 핵심은 단순합니다. 실제 임차인은 1명이고, 박수진의 보증금 125,000,000원에 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 회차에서는 배당 부족액 1,564,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 127,564,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 최저가는 100,800,000원으로 내려가지만 인수액은 26,411,200원으로 증가해 실질취득은 127,211,200원이고, 2회 유찰 시에도 80,640,000원 + 46,211,520원 = 126,851,520원입니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없으므로 가격 우위 자체를 단정할 근거가 없고, 권리관계상 선순위 임차권 인수구조를 충분히 반영한 응찰가 계산이 선행돼야 합니다.
