최저가는 145,408,000원이지만, 실질취득은 222,835,712원 — 종로하이뷰디아트 411호

서울중앙지방법원 2025타경102834. 종로3가역 남서측 상업지역에 있는 종로하이뷰디아트 4층 411호입니다. 물건종류는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중이었습니다. 외형상 최저가는 145,408,000원까지 떨어졌지만, 2020년 12월부터 점유·전입한 정영식의 임차보증금 220,000,000원이 가격 구조를 사실상 결정합니다.

정영식은 임대차계약일과 확정일자가 2020.12.16, 전입일과 점유개시일이 2020.12.23이며, 2023.01.11 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.01 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 대항력이 인정되는 임차권입니다. 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 그 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 떠안는다

수협은행 근저당권은 2020.11.24 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐으나 2020.12.23 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2021.09.08 성북세무서장의 압류도 2022.05.30 말소됐으므로 두 권리는 현재 매수인 인수대상이 아닙니다.

반면 정영식의 임차권은 강제경매개시결정 이전에 성립한 대항력 있는 권리입니다. 매각물건명세서도 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 않으면 잔액 범위에서 임차권등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 말소되는 담보권이 아니라 배당 후 남는 임차보증금입니다.

② 임차인·보증기관 승계 분석

실제 임차인은 정영식 1명입니다. 보증공사는 정영식 보증금채권을 대위·승계한 신고자로, 별도의 두 번째 임차인이나 별도 보증금 220,000,000원이 아닙니다. 두 신고액을 합산해 440,000,000원으로 계산하면 안 됩니다.

③ 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에서 고정된다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 따라서 표면 최저가만 계속 낮아질 뿐, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 220,000,000원 안팎에서 거의 고정됩니다.

최저가가 145,408,000원에서 93,061,120원으로 52,346,880원 더 내려가더라도 실질취득은 222,835,712원에서 222,075,100원으로 760,612원만 감소합니다. 이 물건은 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 크게 만들어 주는 구조가 아닙니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 222,835,712원으로 판단

하이뷰디아트의 제공된 실거래 표본은 2023.09 거래 1건입니다. 전용면적 19.8㎡·7층이 251,000,000원에 거래됐습니다. 대상 물건의 면적 비교 기준은 21.44㎡이고, 거래 표본은 1건뿐이므로 개별 호수 가격을 확정하는 자료로 보기에는 제한이 있습니다.

표면 최저가 145,408,000원은 실거래 251,000,000원의 57.9%지만, 이는 임차보증금 인수를 빼고 계산한 비율이라 투자판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득 222,835,712원은 실거래 251,000,000원의 88.8%로, 금액 차이는 28,164,288원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 145,408,000원 가정)

수협은행 근저당권은 등기부상 2020.12.23 해지·말소돼 현재 인수권리가 아닙니다. 주택도시보증공사의 220,000,000원은 정영식 보증금의 대위·승계채권이므로 임차보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차의 핵심 미배당액은 정영식 보증금 잔액 77,427,712원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 종로3가역 남서측 인근으로, 청계천 주변 전문 공구상가·근린생활시설·업무용 빌딩·오피스텔 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 1·3·5호선 종로3가역, 2·3호선 을지로3가역과 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 등기상 물건종류는 근린시설이고, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이었습니다. 기본 위생·급배수·개별난방·천장형 에어컨·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 등에 속하며, 남측 약 15미터와 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 24호의 소규모 집합건물이고 확인되는 실거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 3.0회와 매각률 25.0%도 함께 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 실질취득가 계산. 입찰금액에 정영식 보증금 미배당액을 더한 금액을 총취득원가의 출발점으로 삼아야 합니다.
• 임차권등기 잔액 확인. 배당 후 보증금 잔액이 정확히 얼마인지 배당표와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 정영식 보증금의 대위·승계 신고자입니다. 실제 임차인은 1명이고 보증금 원금은 220,000,000원입니다.
• 용도와 실제 이용 검토. 근린시설로 표시된 물건이 오피스텔로 이용 중이므로 건축물대장·집합건축물대장·용도 적합성과 사용상 제한을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 협의. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유관계와 보증기관·임차권자 사이의 인도 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 관리주체와 관할기관에 확인해야 합니다.
• 실거래 추가 조사. 비교 거래가 2023.09 한 건뿐이므로 인근 유사 근린시설·오피스텔의 현재 매물과 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.45억 물건”이 아니라 “2.23억 인수형 물건”

이 사건을 최저매각가 145,408,000원짜리 물건으로 보면 판단이 틀어집니다. 정영식의 대항력 있는 임차보증금 중 77,427,712원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계될 것으로 계산되므로, 현재 회차 실질취득은 222,835,712원입니다.

추가 유찰 시에도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 220,000,000원 부근에 머뭅니다. 제공된 실거래 251,000,000원보다는 낮지만, 해당 거래가 2023.09 단 한 건이고 단지가 총 24호이며 경매 매각률도 25.0%라는 점을 고려해야 합니다. 표면 가격은 크게 할인됐지만 권리구조가 그 할인 대부분을 다시 채우는 사건입니다. 결론은 가격만 보고 접근할 물건이 아니라, 임차권 잔액·용도 적합성·환금성을 함께 검증해야 하는 신중 접근형입니다.