대구지방법원 2025타경31378. 고령군 다산면 노곡리 1220의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정상 기호(3-가)는 주택, 기호(3-나)는 창고, 기호(3-다)는 화장실로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다. 말소기준은 2014.02.14. 설정된 고령새마을금고 근저당권 111,600,000원이고, 이후 설정된 고령새마을금고 근저당 2건과 경북 신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확하지만, 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성과 가격입니다. 감정가 344,592,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 82,735,000원까지 내려왔습니다. 그러나 단독주택과 토지는 공동주택처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입하기 어렵고, 이 사건은 토지 이용상태·접면·제시외 건물까지 함께 봐야 하므로 낙폭 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31378 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 노곡리 1220 · 경상북도 고령군 다산면 노곡1길 22-9 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 주택 · 창고 · 화장실 |
| 건물 구조 | 조립식 판넬지붕 단층 주택 · 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 창고·화장실 |
| 사용승인일 | 2001.01.12 |
| 토지면적 / 지목 | 1,053㎡ · 대 |
| 소유자 | 곽명순 |
| 감정가 / 최저가 | 344,592,000원 / 82,735,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 4회 유찰 · 감정가의 24.0% |
| 신청채권 청구액 | 128,715,802원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2014.02.14. 설정된 고령새마을금고 근저당권 111,600,000원입니다. 그 뒤 2017년 근저당 19,500,000원, 2020년 근저당 24,000,000원, 2025년 경북 신용보증재단 가압류 47,000,000원과 경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰을 ‘할인’으로만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 82,735,000원으로 감정가 344,592,000원의 24.0% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 단독주택과 토지의 일괄매각입니다. 토지는 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있으며, 기호(2)는 공부상 임야이나 현황 일부가 전(휴경지) 등으로 이용되고 있습니다.
따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 현재 단계의 가격 판단은 주택 상태, 토지별 실제 이용범위, 진입 조건, 제시외 건물, 주변 단독주택·토지 거래를 함께 대조한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 82,735,000원 | 24.0% | 121,254,230원 |
| 5회 유찰 시 | 57,914,500원 | 16.8% | 145,627,961원 |
| 6회 유찰 시 | 40,540,150원 | 11.8% | 162,689,573원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,735,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,889,230원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 고령새마을금고 | 111,600,000원 | 80,845,770원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 고령새마을금고 | 19,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 고령새마을금고 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 47,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 202,100,000원 가운데 현재 회차 예상배당은 80,845,770원이고 총 미배당은 121,254,230원입니다. 신청채권자 청구액은 128,715,802원이며 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고령군 다산면 노곡리 ‘노곡지’ 남서측 인근으로, 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택은 조립식 판넬지붕 단층, 창고·화장실은 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층입니다. 주택에는 위생·급배수와 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지 형태. 토지면적 1,053㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·생산관리지역 및 성장관리계획구역에 걸리며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역 등이 포함됩니다.
- 추가 규제. 영농여건불리농지와 준보전산지 관련 사항이 있고, 기호(2)는 공부상 임야이나 현황 일부가 전(휴경지) 등입니다.
- 제시외 건물. 토지 기호(1,2) 지상에 걸쳐 제시외건물(ㄱ)이 소재하며 매각물건명세서상 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.02.14. 고령새마을금고 근저당권 111,600,000원이 기준이며 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자·사용자와 전입관계를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외건물의 위치·구조·실제 사용 상태를 감정서 도면과 현장에서 맞춰보세요.
- 토지 현황 확인. 공부상 임야와 현황 전(휴경지) 등의 차이, 경계 및 실제 이용상태를 확인하세요.
- 도로·접근성 확인. 차량 출입 가능 여부와 별개로 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 진입폭과 통행 조건을 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리·생산관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 및 각종 제한구역의 활용 영향을 검토하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24.0%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 비교하세요.
맺으며 — “권리 할인”이 아니라 “물건 검증”의 사건
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 고령새마을금고 추가 근저당, 경북 신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 감정가 344,592,000원에서 4회 유찰돼 82,735,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 단독주택·토지 일괄매각이고, 제시외 건물, 임대관계 미상, 공부와 현황 차이, 세로한면(불) 도로접면, 복수 용도지역·규제가 함께 있습니다. 결국 이 물건은 권리는 말소형, 가격은 현장 검증형입니다. 유찰 횟수보다 실제 토지·건물의 이용가치와 처분 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
