대구지방법원 2025타경31437. 달성군 유가읍 봉리 비슬타워 1층 105호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 철근콘크리트구조 9층 건물 중 1층 단위상가입니다. 소유자 박보현은 2016년 4월 5일 매매를 원인으로 거래가액 690,960,000원에 취득했고, 같은 날 등기된 주식회사경남은행 근저당권 600,000,000원이 이번 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 박병진의 근저당권 300,000,000원, 대구신용보증재단 가압류 88,650,000원, 주식회사경남은행 가압류 10,402,940원이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 최덕호의 보증금은 50,000,000원, 월세는 2,900,000원이지만 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31437 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 608-1 비슬타워 1층105호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 유가읍 테크노상업로 98 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 비슬타워 1층 105호 단위상가 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 1층 105호 |
| 소유자 | 박보현 · 2016.04.05 매매 · 거래가액 690,960,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 321,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 421,978,663원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
2016년 4월 12일 설정된 주식회사대구은행 근저당권 3,600,000,000원은 2016년 5월 19일 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 박보현의 소유권이전과 함께 주식회사경남은행 근저당권 600,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후의 박병진 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최덕호 | 전부 | 2016.05.19 | 50,000,000원 | 2,900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최덕호의 전입신고는 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력이 없습니다. 보증금은 50,000,000원이지만 매각대금에서 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 657,000,000원이고 현재 최저매각가는 321,930,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득액도 현재 최저가 기준 321,930,000원입니다.
다음 시나리오는 3회 유찰 시 225,351,000원, 4회 유찰 시 157,745,700원입니다. 다만 이 물건은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로, 감정가 대비 할인율 자체를 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,307,020원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 600,000,000원 | 316,622,980원 |
| 을구 4번 근저당권 · 박병진 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대구신용보증재단 | 88,650,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사경남은행 | 10,402,940원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 321,930,000원 가정 시 집행비용 5,307,020원을 제외한 316,622,980원이 주식회사경남은행 근저당권에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 682,429,960원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 유가읍주민지치센터 남측 인근이며, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 비슬타워 1층 105호 단위상가로서 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지 북측으로 광대로, 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,329.4㎡, 공시지가 3,101,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지·상업구역· 연구개발특구에 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 2번 주식회사경남은행 근저당권 600,000,000원이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인 확인. 최덕호는 보증금 50,000,000원·월세 2,900,000원, 전부 점유이며 대항력은 없습니다. 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 인수액. 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로, 최저가 321,930,000원이 권리상 실질취득액의 기준입니다.
- 유찰 구조. 현재 2회 유찰·감정가 49%이며, 다음 시나리오는 225,351,000원과 157,745,700원입니다.
- 배당 부족. 현재 회차 총 채권 미배당액은 682,429,960원으로, 후순위 권리자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 49% 가격의 의미
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 주식회사경남은행의 2016년 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 최덕호도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 2회 유찰된 결과 현재 최저가는 감정가 657,000,000원의 49%인 321,930,000원까지 내려왔습니다. 근린생활시설 이용 물건인 만큼 이 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 현재 점유·이용상태와 실제 매수수요를 함께 확인하는 접근이 필요합니다. 권리는 소멸형, 가격 판단은 별개의 문제. 이 물건의 핵심은 그 구분입니다.
